Bonjour Sifi, même réponse qu’à Caroline, il n’y a pas de durée minimale, sauf s’il existe des dispositions contraires dans le cadre de causes antispéculatives (dispositions contractuelles portées dans l’acte de vente).

Bonjour Marc,

j’habite un T2 en location et souhaiterai demenager pour plus grand (arrivee d’un enfant). L’accès au logement locatif est compliqué, nous avons une demande avec une ancienneté de 3 ans.
Le système du PLSA peut être intéressant. Je ne souhaite pas acheter mais seulement bénéficier de la location sachant que si je ne lève pas l’option d’achat je pourrais peut être rester dans l’appartement ou bénéficier d’un relogement. Est-ce que cela peut être vrai dans la pratique ?

Pas évident. Bien sûr, en théorie le schéma peut fonctionner.
Deux remarques tout de même :
1- pas sympa pour ceux qui galèrent aussi pour acheter réellement en PSLA (car le PSLA est globalement rare)
2- si le vendeur fait bien son boulot, il va vouloir vérifier que vous avez la volonté réelle d’acheter et les moyens de le faire
Donc, le volet financier va être décortiqué et le vendeur va vérifier que vous êtes capable de payer le loyer plus la part acquisitive de la redevance, c’est à dire pratiquement le montant de votre échéance future d’accédant à la propriété. Dès lors, pourquoi ne pas acheter (si le bien est correctement placé et à prix avantageux, pourquoi ne pas acheter, rien n’empêche de revendre dans quelques années) ?

Bonjour, et merci pour votre site qui contiens des infos précieuses

J’ai quelques questions qui me taraudent sur le PSLA :

-le PSLA est le nom du prêt pour un achat en location accession ?

- j’ai un bien en vue éligible au PSLA, et ma 1ere remarque est sur le taux en vigueur, je m’explique : le bien en question, n’est pour l’instant qu’un bien sur papier, et la fin des travaux est prévue au 4eme trimestre 2015. La phase d’acquisition (et donc le montage du prêt) se fera donc entre le 4eme trimestre 2016 et 2017 après une année de location, mais qu’en est il des taux ? si entre-temps les taux venaient à monter considérablement, le PSLA prévoit il un taux maximum ?

- concernant le PTZ+ compatible aujourd’hui avec le PSLA, la simulation du montant accordé est elle faite aujourd’hui (date de dépôt du chèque de réservation+signature du prêt contrat), ou en 2016 date de l’achat ? si entre-temps, mes revenus venaient à augmenter (je peu toujours rêver, mais bon…) et donc plus forcement les capacités pour acheter, il y a-t-il une roue de secours ? pareil, si par exemple le PTZ disparait entre temps…

- J’achete seul (célibataire), mais si après 4-5 ans, ma situation change (mariage, pacse, enfants…), puis-je revendre sans devoir rembourser la différence de TVA, et peut être envisager une plus-value ?

Merci à vous

C’est bien ma veine , je suis encore tombé sur un serial questionneur !
Hé ho, y a pas marqué Encyclopédia Universalis sur la porte, c’est juste un petit blog ici !!!

Bon, c’est quoi les questions déjà ?
1- Ben oui, PSLA = Prêt Social Location Accession. L’appellation décrit à la fois le dispositif réglementaire dans son ensemble et le crédit immobilier qui peut y être associé (mais il n’y a d’obligation d’emprunter avec un crédit PSLA)
2- Le vendeur a l’obligation de proposer un montage financier qui permette au locataire accédant d’avoir une première mensualité de remboursement (hors ADI) au pire égale au montant du loyer et de la fraction d’épargne (fraction dite acquisitive). Pour autant, s’il s’agit de taux révisables… et je ne suis pas sûr qu’une banque bloque ses taux pour un crédit souscrit beaucoup plus tard. En revanche, si le promoteur a souscrit un PSLA à taux fixe, il peut vous transférer la quote-part correspondant à votre logement (et le tour est joué), s’il l’a souscrit à taux variable, on peut jouer sur la durée d’emprunt. Dans la pratique, (surtout si vous voulez aller chercher vous même vos crédits sans bénéficier d’un transfert partiel ou total du PSLA négocié par le promoteur) l’intérêt va être de lever l’option au plus vite dès qu’on est dans les lieux. Il n’y a pas de taux maximum prévu par la loi en valeur absolue pour le PSLA (juste une garantie de financement), cela peut varier dans le temps (sachant que le PSLA est un prêt conventionné).
3- Pour le PTZ+, la date de prise en compte des revenus est celle de la levée d’option (je me demande, s’il n’y a d’ailleurs pas le choix entre cette date de référence et celle de la signature du contrat de location-accession mais j’avoue ne pas remettre la main sur cette info), ce qui veut dire que le droit effectif au PTZ+ dépend de l’existence du PTZ+ au moment de la levée d’option (le PTZ+ n’est qu’un prêt complémentaire et cela ne change rien à l’obligation du partenaire financier de l’opération de proposer la solution de financement déjà évoquée en 2)
4- Concernant les possibilités d’esquive, voir la réponse faite à Murielle.
Sinon dans les autres cas, http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP.html (paragraphe 360). A priori, si le logement est revendu et ne constitue plus votre résidence principale il faudra rembourser une fraction de l’avantage constitué par le différentiel de TVA entre tva de droit commun et tva à taux réduit (20 % et 5 % au 1er Janvier 2014 en principe). Pas d’abattement sur les 5 premières années puis 10 % de diminution de l’assiette ensuite de l’année 6 à 15. Donc, si revente en année 7, 2 x 10 % d’abattement appliqué à 15 % (20 – 5), soit 80 % de 15 % à rembourser = 12 % du prix ht.

Pouf, pouf, j’espère ne pas avoir dit trop de bêtises…

Bonjour Marc,

Je suis intéressé pas l’ acquisition par PSLA. Cependant je nage dans un un épais brouillard. Je ne vois rien de clair sur le net concernant les propositions concernant ce dispositif. On dirait un secret gardé. Un mystère…
J’aimerais donc savoir vers qui me diriger très précisément (organismes , banques, promoteurs privés ….)

Merci à vous par avance de votre réponse.

Bonjour Lionel. C’est une des difficultés de ce dispositif. Son rationnement et sa complexité en font un objet difficile à comprendre et à identifier sur le terrain.
Dans la pratique, ce sont les sociétés de type HLM (offices publics, ESH, coopératives) qui représentent la quasi totalité de l’offre. Cette offre est par nature très locale.
Pour trouver un programme / logement PSLA il faut donc commencer par définir votre zone d’intérêt géographique et par questionner les acteurs locaux. Pour simplifier : les mairies et les organismes HLM intervenant sur cette zone.
Désolé de ne pas pouvoir faire davantage, mais il n’y a aucune organisation « fédérale » ou regroupement de l’offre sur un site internet. Le peu d’offre disponible est en général pris d’assaut assez vite, ce qui n’incite pas les acteurs à plus d’efforts commerciaux.

Bonjour Marc,
Nous sommes en phase de recherche de financement de principe pour la réservation d’un T3 (livraison prévue 1er semestre 2015). Nous avons rendez-vous avec un courtier la semaine prochaine mais auparavant nous avons fait des simulations de financement sur 30 ans. Nous serions dans le budget prévu théoriquement avec un apport personnel relativement bas (ça couvrira au moins les frais de notaire). Hors le futur bien dans sa phase locative a une redevance, sans la partie épargne, supérieure à ce que nous avions envisagé pour le remboursement d’un financement éventuel. Il n’y a qu’un seul emprunteur et selon les seuils pour payer cette redevance « acquisitive » sans s’endetter au-delà de 33% il devrait justifier de revenus qui sortent du champ autorisé dans ce dispositif. Y a-t-il une marge de négociation possible selon vous?

Merci par avance de votre réponse.

Mais pourquoi vous avez tous des questions de Schtroumpf ???
Je récapitule : en supposant que le montage financier envisagé pour la levée d’option et l’achat définitif soit validé par vos démarches en cours et que vous ne tordiez pas le cou aux critères d’orthodoxie financière classiques (33 % maxi d’endettement, reste à vivre acceptable…), la seule chose qui gênerait alors serait le montant du loyer (supérieur à votre mensualité future, même en dehors de la partie « acquisitive » de la redevance) ? C’est bien ça ?
Je commence par une bonne nouvelle virtuelle : si j’étais le promoteur de votre programme, cela ne poserait aucun problème.
Pourquoi ? Sur le fond, si vous êtes dans les plafonds de ressources, c’est que vous y avez droit et dans l’esprit il faut se rappeler que la période de location (dans un contrat de location-accession) n’est pas là pour empêcher les gens d’acheter mais pour les y aider en général (grâce à l’épargne constituée et au « test d’effort » sur la durée). Quand le moyen devient l’empêchement, c’est gênant…
La question du comment faire : vous avez dit négociation ? Il faut donc aller voir votre vendeur pour lui expliquer votre cas, lui montrer vos simulations financières et les offres de prêt obtenues. Car même si (par exemple) la durée prévue au contrat pour lever l’option est de 3 ans (elle peut être plus courte), rien n’empêche de lever l’option par anticipation. C’est à mon avis là-dessus qu’il faut jouer en ne restant locataire que peu de temps.
Mais c’est à voir avec votre vendeur et en mettant tout à plat avec lui. Pas gagné d’avance, mais possible.
Courage !

Hihi Schtroumpf j’aime bien
Merci pour votre réponse Marc. J’y vois plus clair. Nous avons heureusement la possibilité de lever l’option au bout de six mois. Il semblerait que ce soit l’intérêt de tout le monde et tout d’abord du nôtre de nous porter acquéreur rapidement, tout à fait, d’autant plus que le montant total de l’achat sera quand même diminué au prorata des mois de location passés. Quel bonheur de s’endetter pour les 30 ans à venir dans ces conditions
Merci pour votre site également, une mine d’informations claires et importantes!

Bonjour Marc,

Je viens de découvrir votre site et le PSLA est bien expliqué. Je viens de rentrer en Location-accession fin juillet dans un T3 en PSLA. Le promoteur m’a déjà informé, et d’autres futurs copropriétaires, oralement, d’une possible levée d’option d’achat avant la fin de l’année, suivant les démarches administratives effectuées auprès de la préfecture.
- est-il possible d’avoir une levée d’option d’achat aussi rapide ? Nous voulons vraiment bénéficiez du PTZ+ dans sa législation actuelle avant, peut-être, une nouvelle baisse.
- nous avons versé un dépôt de garantie chez le notaire avant signature du contrat location-accession. Le notaire nous a remboursé un trop perçu. Quid du prix du bien immobilier, sachant, je crois, que le dépôt de garantie est déduit du prix du bien ?
- quel est le pourcentage de frais de notaire à la levée d’option ?
- je dois faire des simulations avec les banques concernant le prêt principal, auquel s’ajoute le PTZ+. Je donne mon exemple: prix du bien 186 600€. Dépôt de garantie déduit 3 732€. Notaire remboursé trop perçu d’un montant de 1 432€. Part acquisitive de 183€ par mois. quel sera le prix de mon bien immobilier si je reste 4 mois en location ?

Merci Marc et désolé pour toutes ses question

Bonjour Benjamin, décidément j’aurais mieux fait d’écrire un article sur la vie des esquimaux à l’époque glaciaire, ç’aurait été plus simple !
Donc :
1- oui, il est possible de lever l’option rapidement (voir l’échange avec Delphine) ; il n’y a pas de durée de location minimale mais il est conseillé de ne pas abuser (car la location-accession suppose de rester – dans l’esprit – locataire quelques mois au moins pour éviter le détournement de l’esprit du texte et toute interprétation de l’administration fiscale a posteriori)
2- ne pas confondre prix de vente et trésorerie. Le prix de vente est celui signé avec votre vendeur, éventuellement diminué de 1 % par année de location (voir avec lui si dans le contrat est prévue une diminution du prix par trimestre par semestre ou par an ; c’est souvent par an => pas de diminution si vous restez moins d’un an). Par contre, en termes de trésorerie il va vous falloir payer le prix de vente, plus les frais d’acte plus les frais de garantie de vos prêts immobiliers. Pour les frais d’acte, demandez une simulation au notaire du programme. Pour les frais de garantie des prêts, voyez avec le prêteur si la solution retenue va être celle d’une hypothèque (ou de privilège de prêteur de deniers, PPD, moins cher que l’hypothèque conventionnelle) ou celle d’un cautionnement comme Crédit Logement ou d’autres. Et demandez ensuite une estimation au notaire ou à la société de caution. En face de ce que vous devez payer (le prix + les frais d’acte + les frais de garantie des prêts) il va vous falloir déduire votre dépôt de garantie et votre épargne (la fraction acquisitive de la redevance). Si vous amenez un apport (par exemple ce que le notaire vous a remboursé) cela diminuera encore le montant global des prêts à solliciter (PTZ+ et prêt(s) immobilier(s) autres).
Maintenant que vous y voyez un peu plus clair (enfin, j’espère ), la première étape est de retourner voir votre vendeur pour faire le point avec lui, d’autant qu’il peut éventuellement avoir une solution financière (au moins partiellement) pour vous, vu qu’il est possible de transférer une fraction de son prêt PSLA. A vous de voir ensemble si c’est intéressant dans votre cas.
Bonnes démarches ! (et vivent les esquimaux !)

Bonsoir Marc.
Nous avons réservé un appartement en PSLA. Les travaux viennent de commencer.
Es-il possible de modifier certains détails des plans( une fenêtre coulissante dans la cuisine au lieu d’une fenêtre classique, création de placards dans les chambres, parquet au lieu de lino…) Quitte à payer un supplément, notamment pour le parquet.

Merci pour votre réponse et pour toutes les infos de votre site

Bonjour Mathieu, un cas d’école votre question, car elle revêt plusieurs aspects.
1- votre vendeur-bailleur n’est pas obligé d’accepter vos demandes. Il s’agit donc d’une démarche négociée et contractuelle
2- par rapport à une vente en VEFA classique, le PSLA présente une difficulté supplémentaire pour le professionnel : il n’est pas sûr que vous deveniez propriétaire (si vous ne levez pas l’option par exemple). Ceci peut (ou doit ?) l’inciter à refuser des demandes de modification trop personnalisées ou trop chères qui rendraient difficile la reprise de votre logement par un nouveau client. En même temps, vous êtes un client.
3- l’aspect travaux. Trois volets : le planning, la faisabilité et le coût. Pour le planning, si le chantier vient à peine de commencer il doit être techniquement possible d’insérer vos modifications dans le circuit maître d’ouvrage-architecte-entreprises et retour jusqu’au client pour approbation. Pour la faisabilité ou acceptabilité par le vendeur, les placards (à condition qu’ils n’impactent pas l’accessibilité aux handicapés) et le parquet sont faciles à approuver. Pour la fenêtre coulissante, c’est plus compliqué car on peut toucher à l’esthétique (esprit des façades et des menuiseries sur cette façade, mais aussi performance thermique, car les fenêtres coulissantes sont plus chères et moins performantes que les fenêtres à frappe (ouvrant à la française). Or le vendeur doit respecter une performance thermique. La fenêtre est potentiellement l’élément le plus difficile à négocier à mon sens.
De toute façon vous devez aller voir votre bailleur-vendeur pour entamer un dialogue et lui faire part de vos souhaits. Alors soyez convaincant !

Dans les produits de financement du logement locatif social ouvrant droit à subvention ou agrément de lÉtat (PLS) le prix du terrain des bailleurs sociaux n’est pris en compte dans le prix de revient de l’opération que s’il a moins de 15 ans.
Est-ce également le cas pour le PSLA ?

Heu, je suis désolé, mais je ne comprends pas bien la question.
Ou plutôt, quelle est la vraie question, c’est à dire celle pour laquelle vous recherchez une information pratique.
Car j’avoue ne pas comprendre en quoi l’âge du terrain changerait en quoi que ce soit le prix de vente que l’opérateur pourrait vous proposer (par exemple) ?
Merci d’éclairer ma lanterne.

bonjour ,

j’ai une petite question

les clauses anti-speculatives sont elles obligatoirement limitées dans le temps ?

Non, non ; 3 siècles après le fantôme du Maire va venir hanter les plus-values de vos héritiers
Je blague, et heureusement ! Oui, ce type de clause est forcément limité dans le temps. Je ne connais pas de document qui ne prévoit pas le délai.
Sinon la question qui se pose est :
- est ce qu’elles sont réputées non écrites car abusives ?
- ou bien faut-il aller devant le juge pour trancher le sujet ?
J’avoue ne pas avoir la réponse la-dessus, il faudrait consulter un homme de loi.

Bonjour,
nous passons devant le notaire pour la signature d’un contrat de location-accession (un T4 à Toulouse) dans 10 jours et nous nageons dans le brouillard le plus noir en essayant d’y comprendre quelque chose! D’un coté je suis super heureuse de la chance que l’on a eu et de l’autre j’ai peur qu’ils puissent nous avoir avec quelques clauses obscures du contrat! ;-(

Une première question qui me vient à l’esprit (eh oui, je compte bien vous harceler un peu ces prochains jours!! ) est la suivante: les accédant à la propriété (nous) ont le droit de faire rajouter des clauses nous protégeant dans le contrat?
Exemple: je n’ai pas trouvé dans le projet de contrat la mention de « pénalités de retard » que le MOA devrait nous verser pour nous dédommager en cas de retard dans la livraison du logement…
Le contrat mentionne que la livraison est prévue pour le dernier trimestre 2014, mais si cela n’est pas le cas, nous allons devoir continuer à payer le loyer de notre appart actuel et nous perdrons argent et temps!
Je sais que les entreprises doivent payer des pénalités de retard si le chantier est ralenti pour des causes autres que les intempéries, gréves, etc.: donc le MOA se fait rembourser mais n’est pas obligé de rembourser pas les accédants???

Merci d’avance de votre réponse et bravo pour votre site et pour l’aide que vous apportez à plein de gens!!
Cecilia