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Channel: Commentaires sur : Le PSLA pour les nuls !
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Par : Marc

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@ Isabelle : Hé bé…. 🙂
Je me demande si vous n’avez pas gagné le prix du commentaire le plus long ! 😉
C’est déjà ça dans votre contexte…
Bon, des blaireaux comme ce conseiller (je suppose que tout ce que vous me dites est exact, sinon, ce ne serait plus un blaireau, hein !) il y en a partout et dans tous les métiers.
Pour le PSLA, il faut aussi savoir que les banques partenaires n’aiment pas trop voir le crédit final leur échapper. La bonne stratégie est donc plutôt de faire la simulation initiale avec elles et de ne changer de cheval que bien plus tard au moment de la levée d’option. Sinon, le risque est de se voir préférer un autre profil de client dont la banque pense que le crédit final sera pris chez eux.
Qu’est-ce qu’il vous reste comme levier ? Le vendeur du programme : puisque c’est lui qui a choisi la banque partenaire, il a les moyens de discuter, et s’il pense que vous êtes un bon client potentiel il peut plaider votre cause (pas forcément pour vos beaux yeux, dont nous ne connaissons d’ailleurs pas la couleur) au moins dans son intérêt.
En revanche, si la commercialisation marche du feu de Dieu et qu’il y a la queue pour acheter, il n’aura peut-être pas envie de se bagarrer pour vous.
Sinon, je ne vois pas trop, à moins d’avoir des entrées ou relations dans cette banque ou dans la collectivité locale qui aurait éventuellement initié l’opération (si c’est le cas), il faudra renoncer et trouver autre chose avec tva à 20 % dans le neuf, ou regarder l’ancien.
Voilà mon avis, d’un appui très modeste sur ce coup là…


Par : Adrien

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Bonjour Marc,
Avec ma compagne nous sommes tombés il y a quelques jours sur l’annonce d’un appartement à vendre au prix de 171k€. Fortement intéressés, nous sommes allés le visiter, et ça a été un véritable coup de cœur. Mais, lors de la visite, nous avons découvert qu’il s’agissait d’un achat en PSLA. Ne connaissant pas ce dispositif, nous nous sommes renseignés et, à notre grand désarroi, nous avons constaté que nous dépassons très légèrement le plafond.
Alors que le prix de 171k€ nous semblait légèrement élevé par rapport au prix du marché, nous étions décidé à négocier le prix. Mais, en raison de notre dépassement de plafond, on nous a annoncé que la TVA ne serait pas à 5,5%, mais à 20%. Ce qui fait qu’on peut acheter cet appartement à… 194k€ ! Ce qui est, je ne vous le cache pas, un prix complètement exorbitant par rapport au prix du marché selon moi.
Nous avons tenté de négocier, en vain. Pensez-vous qu’il existe une solution afin de l’obtenir à un prix raisonnable ? Nous avons pensé à ce que l’un de nous deux prenne l’appartement seul, tout en le payant à deux, mais nous ne savons pas quelles conséquences il peut y avoir derrière.

Merci beaucoup

Par : Marc

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@ Adrien : les ressources sont appréciées en fonction de la composition du ménage devant occuper le logement. Donc, à moins de faire de fausses déclarations, ce que je déconseille, je ne vois pas de solution, sauf à demander une diminution de salaire à l’un de vos employeurs ? (c’est une blague… 🙁 )
Désolé, mais les plafonds de ressources comportent un effet de seuil qui exclut au delà-d’un certain niveau, c’est leur principe, même si c’est parfois injuste ou rageant.
Si le vendeur n’a pas de latitude sur le prix, il ne vous reste qu’à entamer de nouvelles recherches pour trouver la perle rare. Courage !

Par : Emilie

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Bonjour Marc,

avant toute chose, merci pour vos articles et pour vos connaissances concernant le PSLA que vous partagez ici… une véritable mine d’informations! Et une grande aide, certainement, pour de nombreuses personnes.

Un problème que mon conjoint et moi rencontrons dans le cadre de notre achat en PSLA nous a amenés sur votre blog… peut-être pourrez-vous nous aider à y voir plus clair?

Notre souci concerne plus précisément l’exonération de la taxe foncière.

Nous avons acheté notre appartement en août 2015, levant l’option après 4 mois de location. Notre promoteur a bien transmis au centre des impôts les déclarations et documents demandés par l’administration fiscale dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux pour pouvoir bénéficier de cet avantage. Concernant la partie financière, nous avons suivi la banque choisie par notre promoteur, à savoir le Crédit Foncier. Nous avons bénéficié d’un PAS agrémenté d’une partie en PTZ pour financer notre achat. (Le prêt PSLA de l’opérateur n’a donc pas été transféré).
Cet été nous avons eu la mauvaise surprise de recevoir l’avis d’impôt sur les taxes foncières… sans exonération. (Sauf la partie inter-communalité / département, exonérée pour 2 années).
Nous avons donc fait une réclamation auprès de notre centre des impôts, demandant l’exonération de 15 ans à laquelle nous donne droit notre achat en PSLA.
Cette réclamation, traitée par un contrôleur principal des impôts, a été rejetée. Motif : « au vu de l’offre de prêt que vous avez jointe à vore réclamation (une copie de notre offre nous avait été demandée), il s’agit d’un PAS et non d’un PSLA. Par conséquent, la condition de prêt pour obtenir cette exonération n’est pas remplie ».
Nous avons joint plusieurs fois la personne en charge de notre dossier, insistant sur le fait d’avoir acheté selon le dispositif de la location-accession : elle n’a pas été capable de nous apporter le moindre complément d’information et encore moins de nous citer les textes motivant sa décision. Elle campe sur ses positions et nous dirige systématiquement vers le conciliateur fiscal pour réexamen de notre dossier. (Puis vers le tribunal…).

Nous lançons une bouteille à la mer! Auriez-vous un avis sur la question? Des références de textes infirmant cette décision prise par les impôts?

Merci de nous avoir lus et nous nous excusons de la longueur de ce commentaire!

Par : cyril

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bonjour,
je vais bientôt acquérir un T2 en psla, mais j’ai beau de soucis avec le bailleur social qui c’est visiblement rien sur la procédure à respecter
je voudrais savoir à partir de quand je peux levé l’option d’achat.
le bailleur social me dit qu’il n’y a pas de durée minimum pour la phase locative
pourtant apparemment pour lever l’option il faut que ce bailleur est obtenu l’agrément définitif
merci de votre aide

Par : Lia

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Bonjour !
Nous venons de signer le contrat pour un logement en PSLA mon mari et moi, des petites questions me turlupine..
Nous serons en location pendant un an puis achèteront par la suite.
Que comprend le montant du loyer en location ? Les charges ?
Que comprend le montant de la part acquisitive ?
La part acquisitive sera t’elle bien déduit du crédit à la fin de la première année ?
Est ce que la part acquisitive sera le montant du loyer que je payerait en tant que propriétaire ou rien a voir ?

Je vous remercie par avance de vos réponses !

Bonne journee

Par : Marc

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@ Emilie : pas de problèmes, votre interlocuteur est incompétent en matière de PSLA ; ça arrive dans toutes les structures privées ou publiques, de tomber sur des quidams qui ne maîtrisent pas leur sujet.
Lisez cela : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5067-PGP
Dès les premières lignes on vous dit clairement que c’est la convention et la décision d’agrément qui fondent le droit à exonération (et donc pas le prêt retenu pour le financement).
Le PSLA est -en cela – différent de la plupart des financements de logements sociaux par exemple, où il faut avoir recours à un prêt spécifique et en quotité majoritaire pour déclencher les avantages liés à la nature du dispositif.
Mais pas en PSLA !
Bref, donnez lui les infos et s’il le faut, allez plus loin. Vous êtes sûrs d’emporter le morceau !

Par : Marc

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@ Cyril : il n’y a aucune durée minimale prévue avant de lever l’option, mais comme c’est de la location accession, il vaut mieux être locataire quelques mois pour éviter une tentation de requalification du contrat de la part des impôts. Par ailleurs, dans la pratique, les opérateurs attendent d’avoir l’agrément définitif pour laisser l’acquéreur lever l’option et signer l’acte car si l’acte est signé avant l’obtention de l’agrément définitif et que celui-ci est refusé par l’administration, c’est alors l’opérateur qui sera responsable vis-à-vis de vous de la non obtention de la TVA réduite et de l’exonération de taxe foncière, ce qui peut coûter très cher….

@ Lia : La redevance mensuelle prévue au contrat comprend la fraction locative et la fraction acquisitive. Et vous paierez aussi vos charges locatives en sus, comme tout occupant de logement.
La part acquisitive est une épargne forcée ; vous payez tous les mois une petite somme qui se cumule sur la durée et qui sera déduite du montant à payer au moment de l’acte d’achat.
Voilà ! 🙂


Par : Emilie

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Bonjour Marc,

un grand merci pour votre réponse sur nos questionnements sur l’exonération de la taxe foncière et pour vos conseils! Effectivement, pas de bol, nous sommes visiblement tombés sur une coriace incompétente en la matière… Nous avons reçu le soutien de notre promoteur mais ça ne change rien, notre chère contrôleuse des impôts ne veut rien entendre.

Par contre je m’interroge encore sur un point : l’achat en PSLA permet-il de bénéficier d’une exonération totale de la taxe foncière? A savoir sur la part communale, intercommunale et départementale?
En effet, il semblerait (toujours d’après notre centre des impôts) que notre commune (Rennes) ait décidé, sur délibération, de supprimer cette exonération pour tous les locaux à usage d’habitation sur la part lui revenant.
Dans ce cas, doit-on payer la part de taxe foncière foncière revenant à la commune sur les 15 années à venir malgré l’achat en PSLA?

Merci encore si vous pouvez nous aider!

Par : Marc

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@ Emilie : l’exonération de TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) est totale avec le PSLA qui est un dispositif spécifique et donc dérogatoire au droit commun. Que la commune ou l’agglo ait délibéré pour supprimer l’exonération de la part communale (ce qui est un cas très fréquent) ne concerne que la perte d’exonération de la part communale (souvent plus des 2/3 de la TFPB) sur les 2 ans de droit commun. Mais pas le PSLA.

Par : anthony

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Bonjour Marc,

Nous souhaitons acheter en PSLA ma femme et moi et nos deux enfants
Un bien est vendu 171000€. Je suis seul à avoir des revenus qui s’éléve à 1420€.
Nous avons eu un rdv et la conseillére des HLM nous dit que cela semble compliquer car nous aurions un taux d’endettement de 44% pour un prêt avec un apport de 16 000€.

Je ne comprends pas certaines choses. Nous aurions droit au PTZ a hauteur de 68000€ remboursable dans 15 ans.reste à rembourser 103 000€ – notre apport de 16000€ donc un prêt psla à faire de 87000€ non? donc finançable…
ou je me trompe

Par : Marc

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@ Anthony : les banques, au-delà du montage financier retenu, ont leurs propres critères de prise de décision sur l’octroi de crédit immobilier. Le taux d’endettement (qui ne dépasse pas 30 à 33 % selon les banques) et le reste à vivre (on prend les ressources du ménage, on retranche les dépenses fixes comme le remboursement des crédits et on regarde ce qui reste pour faire vivre une famille de x personnes). Vous devriez demander à rencontrer un conseiller de la banque partenaire pour vous faire expliquer en direct.

Par : Steffy

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Bonjour, une fois que j’aurai signé pour la levée d’option, je serai exonérée de taxe foncière pendant 15ans. Cela veut-il dire que je serai exonérée aussi de la taxe d’habitation
De plus, mon notaire me dit que le site que vous sitez toujours (concernant le remboursement du differenciel de TVA) n’est pas officiel, donc pas fiable. Et il me dit que je devrai rembourser ce differenciel lors de la revente dans les 10ans suivant la levée d’option, si j’accouche d’un seul enfant et non de jumeaux.

Enfin, j’ai 4 ans pour lever l’option si je decide de lever au bout de 2ans et que ma banque refuse, aurais-je une derniere chance pour lever l’option la 4eme année. Ou si jai deja communiquer mon souhait à lever l’option je n’ai qu’une solution : l’accord de la banque

Merci pour tout, et bonnes fetes

Par : Francis

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Bonjour,

Nous allons signer pour un contrat de PSLA, et il y a quelque chose que je ne comprends sur la revente de l’appartement.

J’ai compris qu’il y avait la différence de TVA à rembourser en cas de revente, j’ai cru aussi comprendre que l’on ne peut pas faire de plus valus même au bout de 8 ans?

Et surtout je croyais que c’était sur 10 et non 15 ci-dessous je cite le contrat:

Montant du rachat:

 » Dans les cinq premières années à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option.
De la sixième année à la quinzième année à compter de la levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option minorée de 1.5% par année écoulée ».

J’ai peur de comprendre que pendant 15 ans on ne pourra pas faire de plus-valus même après les 5 premières années, est ce que pour vous c’est considéré comme une clause anti-spéculative?

Dans ce cas en fait c’est comme si on louait dans le neuf avec plein de contraintes de propriétaire 😀 ?

Merci à vous !

Par : Maray

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Bonjour Marc,

Avec mon conjoint, nous nous sommes engagés dans un appartement en PSLA. Je précise : nous allons être prochainement livrés de l’appartement, donc nous allons entrer dans la première phase dite « locative ».
MAIS, ce que n’avions pas réellement compris, c’est que visiblement si nous souhaitons revendre l’appartement dans les 15 ans suivant la levée d’option, nous n’avons pas d’autre option que de faire fonctionner la garantie de rachat par la société qui nous a vendu ce bien. Puis de reverser le différentiel de TVA (5,5 % versus 20 % !).
Je voulais juste m’assurer auprès de vous que cette information est la bonne.
Autrement dit : aucune plus-value n’est possible sur un appartement de ce type durant les 15 ans suivant la levée d’option ?
Exemple : si dans 5 ans je souhaite revendre mon appartement, je ne peux me le faire racheter que par la société qui nous l’a vendue, avec un prix de vente égal au montant du prix de l’appartement à la levée d’option. C’est bien ça ?
Je ne cherche pas spécialement à faire du beurre avec l’argent du beurre… mais néanmoins, il est clair que si ce sont bien ces conditions qui sont à respecter, la perte financière est énorme et alors là, inutile de dire qu’il est plus que temps de fuir à toutes jambes !
Merci d’avance de vos retours.


Par : Yannick

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Bonjour Marc,

Avec ma conjointe nous avons signé une option pour un appartement en PSLA. Cependant certaines clauses ne sont pas 100% clair pour nous et nous avions donc posé plusieurs questions à la personne s’occupant de notre dossier mais celle-ci ne savait pas nous répondre de suite.
Le souci c’est qu’après 15 jours, nous n’avons toujours pas nos réponses et même leur service juridique ignore nos mails ou appels. Je vous met ci-dessous les 3 clauses posant problèmes et mes question :

– Clause limitative au droit d’usage du bien vendu :
L’acquéreur s’oblige, pour lui-même et pour ses ayants droit ou ayants cause, irrévocablement, à affecter le bien vendu exclusivement à sa résidence principale
Cette occupation à titre de résidence principale devra se poursuivre pendant un délai de dix ans (10) à compter du jour de l’entrée en jouissance du bien vendu intervenant par sa livraison avec ou sans réserves et remise des clefs. En cas de location accession, la période d’occupation avant levée d’option d’achat se confond à cette durée de 10 ans.

– Clause limitative au droit de disposer du bien vendu :
En raison des aides publiques octroyées par la ville de LILLE au programme immobilier de logements dont dépend le bien vendu, l’acquéreur s’interdit formellement d’aliéner et d’hypothéquer le bien vendu pendant un délai de cinq ans à compter du jour de transfert de propriété intervenant soit par la présente vente, soit par la levée d’option d’achat en cas de location accession, et ce, à peine de nullité des aliénations et hypothèques.
La présente inaliénabilité d’appliquera, savoir :
1°) A toute aliénation qu’elle qu’en soit la forme, consentie à titre onéreux ou gratuit,
2°) Au bien vendu lui-même comme à ses accessoires.

– Complément en cas de revente :
Le prix de la présente vente sera majoré de plein droit, sans aucune formalité préalable, en cas de revente du bien vendu dans un délai de 10 ans à compter du jour du transfert intervenant soit par la présente vente, soit par la levée d’option d’achat en cas de location accession, du montant de l’aide allouée pour le bien vendu, soit d’une somme de 7000 euros, avant indexation et décote dans les conditions ci-après fixées.

Mes questions concernées principalement la revente de l’appartement :

– Au bout de combien de temps l’appart peut-être revendu sans pénalités ?
– Au bout de combien de temps, je peux décider de revendre l’appartement, quitte à rembourser les différentes aides (taxes foncieres, tva…) ?
– Une autre partie du contrat fait mention d’une garantie de rachat selon certaine clause (divorce, chomage, mutation, décès…), cela signifie t-il que dans cette éventualité nous sommes obligés de revendre au prix d’achat ?
– Enfin je m’étonne de ne voir aucune clause concernant l’agrandissement du foyer, est-ce possible ?

L’idée principale derrière tout ca est que nous nous voyons habiter 5 ans ou un peu plus dans cet appartement avant de devoir déménager, notamment en raison de l’agrandissement prévu de notre foyer et nous voulons savoir ce qu’il se passera à ce moment là.

Voilà, désolé pour le pavé mais je vous avoue que l’absence de réponse de leur coté nous inquiète un peu et on a l’impression qu’on nous cache volontairement des choses.
Merci

Par : tafane12

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Bonjour Marc,
Petite questions: je suis en location accession et lors de ma signature chez le notaire, j’ai découvert que je n’étais pas obliger de payer mes charges durant ma période de location et que cela incombé au vendeur.
Un paragraphe stipule qu’après mise en demeure, il ne peuvent pas réclamer ces charges.
Est ce vrai ? j’ai déja réglé 2/3 de mes charges et je compte bloquer le dernier tiers.
As tu un texte en ce sens?
merci

Par : Marc

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@ Steffy : comment dire…. si le site du ministère des finances (le BOFIP c’est le bulletin officiel des impôts) n’est pas officiel, je m’appelle Georgette ! 🙂
Et pourquoi pas des triplés pendant qu’on y est ? Il suffit de lire le BOFIP, on y parle de naissance d’un enfant, pas d’une brochette de bambins… Rappelons au passage que la documentation des services fiscaux leur est opposable.
Pour la levée d’option, vous pouvez utiliser la totalité du délai prévu contractuellement (et c’est logique, on peut toujours avoir des revenus qui augmentent 1 ou 2 ans plus tard : augmentation, changement d’emploi…)
Bonnes fêtes à vous aussi ! 🙂

Par : Marc

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@ Francis : on reprend sa respiration. On parle de plusieurs choses différentes dans vos questions. Le délai de 10 ans, c’est celui au cours duquel on peut être amené à reverser un différentiel de TVA (en l’absence de survenance d’un évènement de la vie tel que prévu par la réglementation). Donc, on peut faire une plus-value (en l’absence de clause anti spéculative particulière) si on est capable de revendre plus cher que le prix d’achat… Pour les délais de 5 et 15 ans que vous citez, il ne s’agit apparemment là que du rappel de la réglementation qui s’applique à la fixation du prix si vous voulez faire jouer la garantie de rachat auprès du vendeur. Mais vous n’êtes pas obligé de faire racheter votre logement par votre vendeur ; ce n’est qu’une possibilité, sur le principe vous pouvez revendre à qui vous voulez.

Par : Marc

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@ Maray : non, la réglementation du PSLA ne vous oblige pas à revendre à votre vendeur. Sauf si c’est écrit en toutes lettres dans votre contrat, auquel cas il s’agit d’une disposition non pas réglementaire mais contractuelle et ça s’appelle une clause anti spéculative. Lisez bien.
Quant au différentiel de TVA la contrainte ne s’applique que sur 10 ans et avec 10 % d’amortissement par an ; par exemple si vous revendez dans 2 ans, vous ne devrez plus que 80 % du différentiel. Voilà.

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