Wow, voici un extraordinaire article et une non-moins extraordinaire série de questions réponses!
Etant moi-même en acquisition d’un logement en PSLA, j’ai lu tout cela avec beaucoup d’intérêt. Pour info, je suis actuellement en contrat de réservation, pour une livraison prévue 3e trimestre 2014.
Je vais essayer d’apporter quelques réponses supplémentaires, et peut-être de poser des questions en plus!
Concernant la TVA applicable, voici ce qu’a dit le promoteur de mon opération: « Application du taux réduit de TVA dans les zones ANRU : Actualisation 2013
La Circulaire FPI 1301-010 est mise à jour pour actualiser les plafonds de ressources et de prix de vente prévus pour les cessions de logements neufs situés en zone ANRU et tenir compte de l’augmentation du taux réduit de TVA à compter du 1er janvier 2014.
Aux termes de la Loi de finances rectificative pour 2012 (art. 68), ce taux sera porté de 7% à 10% sauf pour les logements ayant fait l’objet d’un contrat de réservation avant le 1er janvier 2014. Dans ce cas, le taux de 7% demeure applicable par dérogation. »
Notez bien les 2 dernières phrases!
« 2- Le vendeur a l’obligation de proposer un montage financier qui permette au locataire accédant d’avoir une première mensualité de remboursement (hors ADI) au pire égale au montant du loyer et de la fraction d’épargne (fraction dite acquisitive). Pour autant, s’il s’agit de taux révisables… et je ne suis pas sûr qu’une banque bloque ses taux pour un crédit souscrit beaucoup plus tard. En revanche, si le promoteur a souscrit un PSLA à taux fixe, il peut vous transférer la quote-part correspondant à votre logement (et le tour est joué), s’il l’a souscrit à taux variable, on peut jouer sur la durée d’emprunt. Dans la pratique, (surtout si vous voulez aller chercher vous même vos crédits sans bénéficier d’un transfert partiel ou total du PSLA négocié par le promoteur) l’intérêt va être de lever l’option au plus vite dès qu’on est dans les lieux. Il n’y a pas de taux maximum prévu par la loi en valeur absolue pour le PSLA (juste une garantie de financement), cela peut varier dans le temps (sachant que le PSLA est un prêt conventionné). »
En cette période de taux bas, j’ai déjà tenté de demander un prêt pour les bloquer. C’est impossible pour le moment (8 mois avant la livraison), non seulement du fait des évolutions des taux, mais surtout du fait des incertitudes annuelles sur les PTZ+. C’est d’ailleurs à mon sens le gros problème des PSLA: on réserve, mais le montage financier peut changer d’ici l’achat.
Le promoteur me semble refuser le transfert que vous indiquez, mais si nécessaire, je retournerai l’embêter!!
« 3- Pour le PTZ+, la date de prise en compte des revenus est celle de la levée d’option (je me demande, s’il n’y a d’ailleurs pas le choix entre cette date de référence et celle de la signature du contrat de location-accession mais j’avoue ne pas remettre la main sur cette info), ce qui veut dire que le droit effectif au PTZ+ dépend de l’existence du PTZ+ au moment de la levée d’option (le PTZ+ n’est qu’un prêt complémentaire et cela ne change rien à l’obligation du partenaire financier de l’opération de proposer la solution de financement déjà évoquée en 2) »
Si vous retrouvez cette info concernant le PTZ+ et la date de référence, je suis preneur, car nous risquons sinon de ne pas pouvoir en bénéficier du fait de revenus irréguliers, parfois en-deçà des plafonds, parfois au dessus
