@ Mel : L’agrément définitif…. est dans la pratique quasiment toujours exigé avant de lever l’option. Bien que je n’aie pas connaissance d’obligation légale (dans le CCH par exemple), aucun opérateur ni aucun notaire ne souhaite prendre le risque de voir un agrément provisoire non transformé en agrément définitif. Car c’est sur l’opérateur que reposeraient alors le poids des avantages fiscaux indus (TVA et taxe foncière) pour indemniser l’acquéreur.
En ce qui concerne les banques, elles vont avoir besoin des documents classiques relatifs à un emprunt immobilier (comme en VEFA) ; notamment justification des revenus, justificatifs du revenu fiscal, relevés bancaires… Plus le contrat de location accession bien sûr. Et – si j’étais elle – je demanderais un document du promoteur pour savoir quel est le prix définitif et les sommes qui sont dues lors de la levée d’option, à une date donnée. Ceci afin de caler le plan de financement.
Cela étant, telle ou telle banque pourra vous demander des documents complémentaires sur votre situation familiale ou de santé si elle le juge utile (cf cautionnement du prêt, assurance décès invalidité etc..). Dans votre cas de figure, si vous voulez anticiper votre montage financier par rapport à la date effective de la levée d’option (dont vous ne pouvez pas justifier à l’avance), la banque assortira sans doute son offre de conditions suspensives comme votre levée d’option effective.

@ Clément : sorry, mais les deux passages chez le notaire sont obligatoires (on en parle dans des commentaires plus anciens).
Quant au retard de livraison et une éventuelle compensation, l’espoir fait vivre… mais ce n’est pas une pratique courante et ça reste du cas par cas.

Un grand merci Marc pour ta réponse. Effectivement, tout ce que tu dis est logique, je n’avais pas pensé à la condition suspensive sur la levée d’option, c’est judicieux.
Bref, merci encore pour tous tes précieux conseils.
Bonne continuation!

Bonjour,
j’ai un petit soucis, j’ai signé pour un PSLA et je suis déjà passé chez le notaire pour signer le premier actes notarial (le logement est en construction), or mon promoteur ne m’avais pas dis que je devais rembourser la difference de TVA si je revendais mon appartement dans les 10 ans et que je ne pourrais pas le sous-louer avant 10 ans, or ayant 23 ans je ne me vois pas être bloquer dans un T2 10 ans… j’aimerais savoir si il est possible de résilier le contrat et si oui le dépôt de garanti et la somme versée le jour de l’acte notarial sont ils perdus ?
Merci d’avance de votre réponse.

@ Tiffany : la réponse faite par le vendeur est simpliste. D’une part, le différentiel de TVA s’amortit de 10 % par an. Si vous revendez après 5 ans, vous ne devrez donc rembourser que 50 % du différentiel. Par ailleurs, il existe une liste d’évènements de la vie permettant de ne pas avoir à le rembourser (on en a parlé dans plusieurs commentaires plus haut, 19 novembre 2014 à 12 h 38 min, utiliser le lien vers le bofip). Si j’étais vous j’y regarderais donc à deux fois avant de renoncer. D’autre part les frais de notaire ne sont pas remboursables (acte authentique de signature du contrat de location-accession si j’ai bien compris), tandis que le dépôt de garantie peut l’être.

Merci de votre réponse Marc. Je vais regarder et y réfléchir.

Bonjour,
Merci pour votre site et vos réponses riches d’informations.
Voilà, dans le cadre d’un PSLA, j’ai signé le contrat location-accession chez le notaire le 9 décembre 2014 ; j’apprends, au cours de cette signature chez le notaire, que le déblocage anticipé de ma participation et de mon intéressement possible lors de l’acquisition d’une résidence principale ne sont pas si évident dans le cadre d’un PSLA. Or cet argent constituait mon apport personnel
Je me renseigne auprès du groupe chargé de gérer l’épargne salariale de mon entreprise via un téléopérateur qui m’explique que je ne peux disposer des fonds à la levée d’option mais seulement à l’acte de vente définitif en disant que c’est la loi.
Auriez-vous des informations sur cet aspect lié au PSLA ?
Merci pour votre réponse.
Cordialement,
Jade

@ Jade : j’avoue humblement ne jamais m’être penché sur ce point. En toute logique, c’est l’achat effectif d’un bien immobilier qui déclenche le déblocage de votre participation. Jusque là tout va bien.
A l’heure actuelle, vous en êtes à la signature du contrat de location-accession, ce qui veut dire que vous n’êtes pas encore en position d’acquérir. Pour signer l’acte de vente, il faut effectivement d’abord lever l’option, obtenir son financement etc… et que le notaire fasse les appels de fonds pour avoir l’argent du prix de vente au jour de l’acte de vente définitif. La chronologie n’est donc pas incompatible avec le déblocage de votre participation, sauf qu’il faut respecter l’ordre des évènements.
Je me demande aussi dans quelle mesure (le PSLA étant assez méconnu) le téléopérateur n’a pas confondu la levée d’option du PSLA avec une simple levée d’option de promesse de vente ou autre…

Une question : la chronologie dans mon cas a -t-elle été modifiée ?
D’après ce que j’ai compris chez le notaire
premier acte : après 1 an, demande de levée d’option et recherche de financement
second acte : acte de vente et levée d’option qui constitue un transfert de propriété
L’argent doit être disponible pour le notaire lors de ce second acte.
Il s’agit de mon premier achat. Je n’ai donc pas du tout connaissance des subtilités
Merci pour vos réponses et leur rapidité !!!!.

Coucou tout le monde
Je me permets de réagir au post de Jade car je suis dans le même cas. Je n’ai pu débloquer cet argent car il faut avoir signé l’acte de vente définitif. Situation qui peut devenir problématique.
Personnellement je m’en sors bien car cette somme ne représentait « que » 20% de mon apport et mes parents m’avancent cette somme.
Sinon la solution est d’appeler la banque qui détient votre PEE et demander un remboursement anticipé mais sous forme de crédit…. c’est possible de le faire.
(J’ai refusé car je ne souhaite pas faire un crédit pour débloquer une somme qui m’appartient non mais oh).
Mais c’est possible de le faire. Et vous « cloturez » le crédit à la signature de l’acte de vente définitif car la banque vous remboursera alors votre PEE qui servira a rembourser ledit crédit.
Et au passage ils prennent 200E…. gggrrrrrr
Voilà je ne sais pas si ça aide….
Bonne journée.
Agnès

Bonsoir,

J’ai obtenu la confirmation que le déblocage de mon épargne salariale est subordonné
à l’acte authentique de vente. Je ne peux acheter sans cet épargne bloqué qui constituait mon apport personnel et je ne peux pas obtenir cet épargne sans avoir acheter.
J’ai donné mon prévis de départ à mon office HLM.
J’ai signé le contrat de location-accession quasiment sans le lire. Je découvre que la redevance sur l’année est due en cas de lévée d’option antérieure à la date anniversaire.
Que se passe-t-il si j’abandonne le projet avant l’entrée dans les lieux ?
j’ai un dépôt de garantie de 1500 euros.
J’ai versé 2500 euros au notaire pour les frais.
Le notaire peut-il effectuer l’acte authentique de vente avant d’avoir l’épargne débloquée ?
Merci pour vos réponses

j’ai oublié de dire que la fraction locative s’élevait à 695.82 euros pour 12 euros de fraction constituant mon épargne. Je devrais donc verser en plus du prix intégral du bien 695,82 multiplié par le nombre de mois restant jusqu’à la date anniversaire.
Donc impossible de profiter des taux d’intérêts actuels.
Je suis déboussolé car comme vous l’avez signalé, on nous a vendu du rêve et la réalité est difficile à digérer!!!!

@ Jade : Hé bé ! Y a d’la matière en commentaire !
Voyons voir… Pour la chronologie, elle me semble correcte, même si le délai d’1 an est différent suivant les programmes car délai contractuel, avec des variations entre 3 mois et 2 ans le plus souvent.
Pour le déblocage (avant de perdre la tête…) regardez la réponse d’Agnès au-dessus, c’est une solution efficace. Merci Agnès !
Il peut y avoir une autre solution : celle du crédit vendeur. Il est possible de demander au vendeur d’accorder un petit délai sur une fraction du prix. Mais le vendeur risque de refuser notamment s’il n’a pas la certitude qu’il touchera cette somme. Il demandera a minima (s’il ne refuse pas) une garantie comme l’engagement irrévocable de la personne qui détient ces sommes (votre entreprise ou l’établissement financier qui les gère éventuellement) de verser la totalité du solde du prix dès la production de l’attestation notariée de signature de l’acte de vente.
Quant à la fraction locative de 695.82 euros, c’est un loyer, ni plus ni moins comme si vous habitiez ailleurs (sauf que vous êtes dans votre futur chez vous). La location-accession c’est de l’achat différé, c’est sa nature première…
Pour bénéficier des taux d’intérêt favorables il faudra – suivant leur évolution – déposer un dossier assez tôt et négocier avec la banque une durée de validité de l’offre la plus longue possible (3 mois est fréquent, ou peut parfois avoir mieux comme 5 à 6 mois en jouant serré, ou faire proroger 3 mois de plus une offre initiale de 3 mois etc…).
Et on redresse la tête !

Merci Agnès, merci Marc pour ces solutions.
Cela me donne des billes à proposer de part et d’autre (le vendeur et la société gérant mon épargne salariale)!!!
Cordialement,

Bonjour Marc,
J’aurai besoin de votre aide.
J’ai signé un contrat de résa en PSLA pour un T3 en avril 2013. Lors de cette signature le commercial m’avait indiqué que le délai de levée d’option était de 2-3 mois. C’est d’ailleurs pourquoi j’ai signé la résa. Mais rien d’écrit dans le contrat, que de l’oral…
Un an plus tard, lors de la « réunion de chantier » pour choisir le carrelage, il m’annonce que le délai est porté à 8 mois mais sans m’expliquer pourquoi. J’ai appris tout récemment que c’était pour nous protéger et nous éviter de perdre les avantages fiscaux (Exonération TF et TVA à 5%).
1- Le promoteur peut-il changer comme cela le délai par rapport à ce qui était dit au moment de la signature du contrat de résa?
J’ai entendu dire que si le promoteur est un organisme HLM (ce qui est le cas), la fisc ne pouvait nous retirer lesdits avantages. Est-ce vrai ?

Ensuite, j’ai reçu il y a peu le projet du contrat de location-accession. Celui-ci indique que je peux tout de même lever l’option avant la fin des 8 mois, contre paiement des loyers dus sur la totalité du délai. Je ne compte pas attendre la fin des 8 mois et souhaite lever l’option dès que possible. Je compte attendre entre 2 et 5 mois pour bénéficier des taux plus qu’intéressants des banques en ce moment. J’ai appris que le prêt ne pouvait être monter qu’au moment de la levée d’option.
2- A quel moment dois-je faire parvenir mon courrier au promoteur pour lever l’option? Tout de suite à la livraion en indiquant la date de levée d’option (ex: signature contrat loc-accession en janvier 2015, livraison prévue en avril 2015, puis je écrire en avril pour dire que je lève l’option pour le mois de juillet?)
J’avoue ne pas savoir comment cela doit se passer. Pourriez-vous SVP m’éclairer à ce sujet?
Vous en remerciant par avance.

@ Lilounette : les paroles s’envolent et les écrits restent… donc, les paroles d’un commercial au moment d’un contrat de réservation n’engagent que ceux qui les croient hélas.
De toute façon, le contrat de réservation lui-même n’est pas la bible. Le contrat de location-accession est le premier document vraiment complet et le plus souvent le notaire prévoit dans ce document qu’il prime sur tout document antérieur.
1- En l’espèce rien n’empêche donc le vendeur de choisir le délai le plus adapté. Et le fait qu’il soit HLM ne vous protège en rien contre le fisc. L’état ne peut pas pratiquer de distorsion de ce genre.
2- Vous ne pouvez lever l’option que dans les créneaux définis par le contrat de location-accession, donc a priori pas à la livraison mais plus tard (selon ce qui est dit dans le contrat). Si vous avez un doute sur l’interprétation de la clause, interrogez le notaire du programme ; il vous répondra avec certitude.

Sur le fond, la difficulté pour un vendeur concernant les délais, c’est :
a- éviter un délai trop court qui fait risquer une requalification fiscale (période de location trop courte) et qui ne permet pas forcément d’obtenir l’agrément définitif de l’administration (l’agrément provisoire peut être remis en cause si l’opérateur s’est trompé, par exemple sur vos ressources etc…). Or le vendeur ne peut pas prendre le risque de remise en cause car il vous doit contractuellement (cf acte de vente définitif) le bénéfice des avantages fiscaux liés à l’agrément.
b- donner malgré tout des délais le plus court possible pour permettre à l’acquéreur d’assurer au plus vite son financement, ce qui permet au vendeur de constater la vente en même temps (il ne fait pas des PSLA pour se les garder ! )
Alors oui, ce n’est pas simple ! Mais il y a une jolie carotte.

Bonjour Marc,

J’ai plusieurs questions, les voici:

– je suis en phase location depuis le 28 Mars 2014, avec possibilité de lever l’option le 28 mars 2015.
– Lorsque l’on parle de mobilité professionnelle, dans mon cas je compte partir de mon propre chef à l’étranger en juillet 2016(ce n’est pas une mutation, ni une entreprise qui m’envoie travailler à l’étranger) est ce que ma situation rentre dans ce cas là?
– si je bénéficie de cette disposition de mobilité professionnelle, est ce que j’ai le droit de mettre en location l’appartement le temps de mon séjour à l’étranger?
– si je ne peux pas bénéficier de cette mobilité professionnelle, je peux donc vendre l’appartement, est ce que j’ai le droit de le vendre au prix que je souhaite?

Petite ou grande précision stipulé dans la copie authentique du contrat de location que j’ai actuellement puisque je suis en phase locative:
– il est stipulé article 24.1 « affectation des biens à la résidence principale de l’ACCEDANT », conformément au décret n°2004-286 du 26 mars 2004 relatif aux opérations de location-accession, l’ACCEDANT s’engage à ce que le bien immobilier constitue sa résidence principale.
En conséquence le logement ne pourra même partiellement, être transformé en locaux commerciaux ou professionnels, ni affecté à la location meublée ou non, ni à la location saisonnière, ni utilisé comme résidence secondaire. »

Cette article 24.1 semble remettre en question mon projet, qu’est ce que tu en pense?
J’ai vu sur le net qu’il va peut être avoir des changements pour le PLSA avec la loi des finances 2015, as tu des infos?
merci Marc
Bonne soirée

@ Christophe : la mobilité professionnelle est définie comme suit : mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause
On ne fait pas référence à une mutation ou à une mobilité obligatoirement subie, juste à une distance découlant d’un état de fait du à une mobilité professionnelle. Donc, j’ai tendance à répondre oui, mais il vaut peut-être mieux poser la question par écrit aux Impôts.
Après l’acte d’achat vous êtes pleinement propriétaire de votre logement (sauf éventuelles clauses dans votre acte, notamment clauses dites anti spéculatives). Vous pouvez donc en disposer comme bon vous semble. La seule question est celle de la perte éventuelle des avantages fiscaux (différentiel de TVA et exonération de taxe foncière).
Pour le différentiel de tva, on sait qu’une mobilité professionnelle de plus de 70 kms permet de ne plus en être redevable. Reste l’exonération de taxe foncière qui doit disparaître vu que le logement n’est plus votre résidence principale. Et voir aussi le remboursement d’un éventuel PTZ+.

Bonjour,
je suis content d’être tombé sur ce site. Voici donc ma question :
ma femme et moi même envisageons d’acquérir un T2 en PSLA sur Nantes par le biais de Nantes Habitat. On me dit que les ressources dont on tient compte sont celles de l’année N-2. Le contrat de réservation devrait être signé en 2015. Or mes ressources de 2013 sont « gonflés » (et du coup on dépasse le plafond) car la CPAM m’a versé à tord 6 mois de pension d’invalidité dûs pour l’année 2012. D’autre part, vraisemblablement, le contrat ne sera pas signé en 2015 car le chantier n’a même pas commencé. Un autre organisme (GHT) avec lequel j’étais en contact me dit qu’au moment de la réservation, il est possible de ne pas tenir compte à ce moment de l’année N-2 si l’on sait que ces revenus sont inhabituels.
Tout cela n’est pas très clair pour moi; il y a t-il un recours (ou une dérogation) possible ? Que dit la loi ? Quelle date fait réellement foi pour la prise en compte de l’année N-2 ? Il y a t-il une souplesse que les organismes peuvent adopter ?
Merci d’avance pour la réponse que vous voudriez bien m’apporter,
Sim

@ Braham : la circulaire du 26 Mai 2004 prévoit que « Les logements faisant l’objet du dispositif PSLA sont destinés à des ménages dont les ressources n’excèdent pas les plafonds du prêt à l’accession sociale (PAS), au moment de la signature du contrat de location-accession ou, le cas échéant, du contrat préliminaire« . L’esprit de la loi est de juger les ressources au moment de la signature du contrat de location-accession mais de permettre à ceux qui auraient signé auparavant un contrat de réservation de conserver le bénéfice de leur niveau de ressources initiales si celui-ci augmente avant la signature du contrat de location-accession (c’est pour ça qu’on dit en général qu’on juge les ressources au moment du contrat de réservation, car c’est plus protecteur en général).
Sachant que la preuve se fait par la production de l’avis fiscal de référence N-2, je ne vois pas comment on peut déroger (je ne connais pas de textes là-dessus), sauf à obtenir de l’instance administrative locale un accord écrit très tôt dans le déroulement du processus (cf la rectification des revenus imputés à tort de 2012). Sinon, il y a risque de ne pas obtenir l’agrément définitif.
Demandez à vos opérateurs sur quels textes ils s’appuient et faites en part sur le blog ; ça pourra aider du monde !

Merci Marc pour votre réponse !
A votre avis pensez vous qu’un rectificatif de la part de la CPAM serait suffisant ?
En effet le service des impôts me dit que si j’ai perçu ces sommes en 2013, alors ils ne peuvent pas modifier l’avis d’imposition.