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Channel: Commentaires sur : Le PSLA pour les nuls !
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Par : Marc

April 20, 2016, 6:42 am
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@ Evelyne : très franchement, je ne sais pas. Désolé… :-( Il y a une autre manière, sans PSLA, de favoriser le rapprochement parents-enfants et j’en vois régulièrement : les enfants achètent – éventuellement en se regroupant – un logement (en profitant de la loi Pinel par exemple) et le louent à leur(s) parent(s). Cela pourrait aussi – selon votre situation personnelle – être une piste possible si la dérogation ne marche pas.

@ Shanni : ce que je crois c’est que la banque signifie ainsi que le PTZ a une durée de vie limitée (prévue au 31-12-2017 actuellement). Et que donc, si vous levez l’option après cette date et que le PTZ n’existe plus, il ne pourront pas vous financer en PTZ. Ceci n’a rien à voir avec le gel du PTZ qui est simplement la prise en compte de vos ressources à la date de signature du contrat de location accession. Or même si on considère vos ressources au moment du contrat de location accession et pas au moment de la levée d’option (pour le PTZ), comment faire si au moment de la levée d’option le PTZ n’existe plus ? (car pour l’instant, sauf prorogation future par les pouvoirs publics, il s’arrête au 31-12-2017). Conclusion ? Lever l’option avant la fin 2017…. :-)
J’espère que mon laïus est assez clair, sinon je vais avoir du mal à reformuler ! 😉

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Par : Djenna

April 21, 2016, 12:46 am
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Bonjour,
Je suis également en PSLA et j’aimerais savoir en cas de non levée d’option, faut-il payer des frais d’acte d’annulation chez le notaire (1000€ environ)?

Merci d’avance pour votre retour.

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Par : BORDAS ISABELLE

April 21, 2016, 2:01 am
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Bonjour,
je suis rentrée dans le logement PSLA en juin 2015, et n’ai pas levé l’option. Deux raisons me poussent à partir, d’abord ma situation a changé et je crains de ne pas pouvoir obtenir le prêt, et j’ai des soucis avec mes voisins mitoyens. Je n’ai vu aucune clause concernant le préavis de location, mais une mention qui parlait de départ immédiat du logement en cas de renonciation à la levée d’option. Pensez-vous que je puisse partir du logement rapidement ? merci !

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Par : marion

April 22, 2016, 2:24 pm
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Bonsoir,
Nous avons signé un contrat préliminaire à un contrat de location accession en mai 2015.
Le contrat devant notaire n’est toujours pas signé car le lotissement ne sera pas terminé avant octobre …
Nous avons versé un dépôt de garantie de 500 €.
Aujourd’hui nous souhaitons renoncer au projet de maison neuve via psla (opportunité intéressante dans l’ancien) .
J’ai bien vu dans différents que tant que le contrat définitif n’est pas signé on peut renoncer quitte à perdre le dépôt de garantie.
Pouvez-vous nous le confirmer et si possible nous fournir un modèle de lettre recommandé acceptable pour le promoteur ?
Vous remerciant par avance,

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Par : Marc

April 25, 2016, 7:30 am
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@ Djenna : je sais que les notaires évoquent à ce sujet les frais de main levée auprès des hypothèques (car le contrat de location accession à votre nom fait l’objet d’une inscription et si le bénéficiaire du PSLA change il faut mettre à jour ce fichier). Donc oui, il y a un coût justifié. Ce que je ne sais pas en revanche, c’est quel est le support (légal ou contractuel ?) sur lequel s’appuie le notaire pour réclamer le paiement de ces frais. Si c’est prévu dans votre contrat, c’est logique. Sinon, posez la question du texte sur lequel le notaire s’appuie et dites le nous !

@ Isabelle : si vous voulez partir rapidement et renoncer à l’achat, il vous faut écrire en recommandé à l’organisme avec lequel vous avez contracté pour l’informer que vous renoncez à l’acquisition et que vous souhaitez quitter le logement au plus vite. Son intérêt est de vous remplacer au plus vite et le fait d’écrire que vous renoncez et souhaitez partir vous prive du maintien dans les lieux, ce qui peut aussi aider à faire les choses rapidement.

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Par : Marc

April 25, 2016, 7:35 am
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@ Marion : il n’y a pas de formalisme particulier. Il suffit d’écrire au vendeur en recommandé en rappelant la date de signature du contrat et l’identification du bien concerné, et de l’informer que vous ne souhaitez plus acquérir. Le choix du motif vous regarde et il n’y en a d’ailleurs pas besoin, mais selon la psychologie ou les règles internes du promoteur, un peu de gentillesse ne peut pas nuire si on a envie de revoir tout ou partie du dépôt de garantie.

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Par : Sandrine

May 1, 2016, 8:51 am
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Bonjour Marc,
J’ai besoin de vos lumieres. Nous avons mon conjoint et moi meme l intention de nous positionner sur une maison en psla qui serait disponible vers mi 2018. Nous Sommes déclarés à deux sur la maison. Mon conjoint ayant eu des problèmes de santé ces derniers temps il lui sera difficile de trouver une assurance immobilier. Puis je a la date de levée d’option d’achat faire le crédit immobilier seule sachant que j’aurai l’apport nécessaire pour le faire ? Ou le fait de s être déclaré ensemble nous oblige t’il à faire le crédit ensemble ?

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Par : arnaud

May 2, 2016, 3:05 am
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Bonjour,
J’ai acquis un logement en PSLA dont le transfert de propriété a eu lieu le 31 juillet 2012 pour la somme de 163500€ TTC.
Depuis ma situation familiale a changé car j’ai une petite fille en plus. J’ai mis en vente mon logement et un acheteur s’est manifesté pour acheter mon appartement 149000€. Je sort à l’instant de chez mon notaire qui me dit que l’état va me réclame l’avantage de TVA soit 23000€. Du coup je me retrouve coincé, que doive faire ? Je souhaite demander la garantie de rachat du promoteur, celui-ci a t-il l’obligation me racheter le logement ?
Merci pour votre retour

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Par : Marc

May 2, 2016, 3:51 am
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@ Sandrine : si vous pouvez acheter seule, pourquoi ne pas emprunter seule ? Parlez en à votre courtier en crédit immobilier pour voir si c’est possible dans votre cas (et voyez aussi le vendeur pour éventuellement modifier votre contrat de réservation / en refaire un nouveau, dans la mesure où vous n’avez pas encore signé le contrat de location accession, sinon il faudra aussi voir le notaire pour un avenant au contrat de location accession).

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Par : Marc

May 2, 2016, 4:08 am
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@ Arnaud : désolé, mais non. La liste des évènements qui obligent le vendeur à racheter le logement est limitative (Divorce ou dissolution d’un PACS, Décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur ou d’un descendant direct faisant partie du ménage, Mobilité professionnelle : plus de 70 km entre le logement et le nouveau lieu de travail, Chômage d’une durée supérieure à un an, Invalidité reconnue par carte d’invalidité ou décision COTOREP). En dehors de ces évènements (supposés représenter ce qu’on appelle « des accidents de la vie »), il n’y a pas d’obligation. 🙁
Il va vous falloir trouver un acquéreur plus généreux si possible. Ou bien…. lire ce qui suit :

Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014, le reversement du complément de taxe n’est également pas exigé en cas de survenance, même antérieurement au 1er janvier 2014 pour autant qu’elle soit postérieure à la livraison du logement, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants :

– mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité, à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision ;

– naissance d’un enfant ;

– délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.

Ces dispositions font partie de notre BOFIP préféré http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP dans son alinéa 360. A lire avec le notaire, car possiblement pas de reversement de tva à devoir si votre fille est née après la livraison.

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Par : Pauline

May 9, 2016, 11:34 am
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Bonsoir Marc,
Un grand merci pour ce super site rempli de réponses très intéressantes :-). Il me reste une question où je ne trouve aucune réponse. J’espère que vous pourrez m’éclairer.
(si je ne vais pas trop loin dans ma réflexion)
J’ai bientôt rendez-vous chez le notaire pour la signature du contrat location-accession. On me demande de ce fait le règlement de moitié des frais de notaire = Ok.
Cependant, j’ai intégré la totalité des frais de notaire dans mon apport personnel. Le prêt étant accordé pour la levée d’option (2 mois plus tard). Les banques prennent -elles en compte cette « avance » des frais de notaires dans le montant de mon apport?
Ou cet apport sera au final réduit des frais de notaire pouvant mettre en jeu l’accord de mon prêt car apport moins élevé?
J’espère avoir été compréhensible dans mon propos( pas évident)
Merci par avance de votre réponse et bonne soirée 🙂

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Par : Lili

May 11, 2016, 7:53 am
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Bonjour Marc,

Je me permets de revenir vers vous parce que je ne sais plus qui croire et à qui me fier. J’ai signé un contrat de location accession fin Août 2015 et suis entrée dans mon logement en Novembre 2015. Je devais acheter seule mais j’ai depuis rencontré une personne déjà propriétaire chez qui je vais m’installer, aussi je souhaite résilier le contrat de location-accession et ai appelé le notaire afin de me faire une idée des frais que j’aurai à payer. Sa réponse a été la suivante : « vous ne pouvez pas résilier ce type de contrat de manière anticipée, vous vous êtes engagée à rester dans ce logement, vous allez devoir trouver un arrangement avec le promoteur ». Je précise que je ne m’entends pas du tout avec le promoteur contre qui je lutte depuis mon entrée dans le logement afin que des réparations soient effectuées.

Est-ce que le notaire a raison ou bien ai-je la possibilité de résilier de manière anticipée le contrat et ce sans avoir à verser d’indemnités comme vous me l’aviez expliqué puisque j’ai respecté toutes les obligations qui m’incombent?

Par avance, merci mille fois pour votre réponse.

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Par : Marc

May 14, 2016, 12:58 am
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@ Pauline : à voir avec la banque qui vous financera. A mon niveau, j’analyse l’opération comme un tout unique, même si en trésorerie la temporalité peut être différente.
Pour pouvoir acheter et lever l’option il faut en passer par la signature du contrat de réservation et donc payer de manière anticipée une partie des frais de notaire. Je ne vois donc pas ce qui s’oppose à considérer la totalité de votre apport dans votre plan de financement, à condition en parallèle de considérer aussi la totalité des frais et du prix, bien sûr. De plus, dans votre cas il n’y a que 2 mois entre le contrat de location accession et la levée d’option… A négocier / mettre au clair avec votre banque ou votre courtier en crédit immobilier ! 🙂

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Par : Marc

May 14, 2016, 1:36 am
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@ Lili : pour répondre avec certitude, tout dépend de ce que prévoit votre contrat de location-accession en matière de départ anticipé pendant la phase locative. Car la loi de 1984 ne dit rien de spécifique sur le sujet. Si le contrat prévoit cette possibilité, il suffit d’appliquer le contenu de la clause du contrat. S’il ne prévoit rien, la théorie veut alors que vous restiez locataire jusqu’au bout de la « durée de jouissance » locative, en général de 2 à 4 ans suivant les contrats (à lire aussi dans votre contrat donc).
La pratique peut se révéler très différente : si le contrat ne prévoit rien en matière de départ anticipé et si le vendeur veut vous obliger à rester locataire jusqu’au bout, il va se retrouver avec un gros problème. Un logement invendu sur les bras sans possibilité de se retourner autre que de transformer ce logement (qu’il voulait vendre) en logement locatif patrimonial ou en vente traditionnelle (mais dans des conditions fiscales de droit commun et avec un logement qui n’est plus considéré comme neuf). Les professionnels lucides et raisonnables préfèrent ainsi en général libérer le locataire accédant de son obligation théorique pour remettre aussitôt en vente le logement.
A vous de jouer ! 🙂

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Par : juju

May 16, 2016, 1:41 pm
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bonsoir, je recherche des personnes qui auraient acheté à expanciel promotion et plus particulièrement sur le programe de Villejuif.

cdt

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Par : Marc

May 17, 2016, 2:36 am
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@ Juju : je publie votre commentaire mais pas les éventuelles réponses ou réactions, car je ne veux pas modifier la nature du blog. Si quelqu’un se manifeste, je lui communiquerai votre mail si vous êtes d’accord ?

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Par : Quentin

May 20, 2016, 3:53 am
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Bonjour,

Je vois ici beaucoup d’informations intéressantes, merci Marc pour l’investissement.

Je vous expose ici ma situation : j’ai signé en décembre 2013 un contrat préliminaire de location-accession. Tout a suivi son cours, remise de clé et emménagement en juillet 2015.

Le problème c’est que j’étais éligible au programme car sur le papier, au moment de la signature du contrat préliminaire, en mesure d’envisager un prêt pour l’achat, cela en 2013 sur revenus 2012. L’organisme bailleur (et son consultant bancaire) a considéré mes revenus primes comprises. Sauf, qu’entre temps et à l’emménagement, les primes avaient partiellement disparu et mes revenus 2015 auraient fait que je n’aurais pas été éligible et dans tous les cas je n’aurais donc pas pu acheter.

Cela fait qu’entre temps j’ai démissionné et quitté la région. Le notaire et l’organisme me dise que « ce n’est pas de chances, ce type de changement lors de la première année n’est pas pris en compte »…
Cela fait que j’ai payé une partie des frais de notaires, que je paye deux loyers (appart censé être acheté + appart maintenant à Paris) du fait d’une période d’essai de 4 mois, maintenant validée et l’organisme me dit que le préavis en PSLA est de 3 mois. Résultat j’habite à Paris depuis Novembre 2015 et je paye pour un logement vide (PSLA), coût total frais + doubles loyers = 10000€…!!

Je considère que l’éventualité de la disparition des primes auraint dû être anticipée, je n’ai aucun support de l’organisme bailleur qui semble particulièrement peu conciliant. Le contrat devait m’être un aide à l’achat qui se transforme en ruine absolue…!!

Auriez-vous svp des informations à propos de cas similaires à savoir changement de situation entre la première signature et la date de levée d’option d’achat ?

Merci beaucoup pour votre réponse.
Cordialement.

Quentin.

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Par : Pauline

May 20, 2016, 9:40 am
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Bonjour, j’ai signé, il y a deux mois, une reservation pour un logement en PSLA. Lors de notre rdv avec le courtier on nous precise que le pret comprend les frais de notaire. Et a la signature de la reservation surprise il faut verser une avance au notaire soit 2300 euros et ce, a la signature de la location. Sachant que l’on a un apport de 0 mais que ça ne posait visiblement aucun probleme. Est ce vraiment une obligation de faire cette avance ou est ce une maniere pour eux d’avoir une garantie si l’on venait a se desister et ne pas lever l’option d’achat? Merci pour votre reponse!!!

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Par : Prisedetete

May 21, 2016, 1:57 am
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Bonjour,

je suis intéressée par un bien en PSLA pour lequel je respecte les conditions.
Les travaux ont commencé il y a peu et le promoteur va tout faire pour que la livraison des clés intervienne au plus tard le 31 décembre 2017. Toutefois, je n’ai aucune garantie sur ce point.

Ce projet n’est possible pour moi que si :
– je peux bénéficier du PTZ+ (conditions actuelles : ok)
– les taux ne remontent pas trop

J’ai trouvé un courtier (fiable), qui a pu négocier auprès d’une banque qu’elle me bloque les taux de crédits actuels dès la signature du contrat de réservation. Les contreparties : payer l’assurance du crédit avant la signature du contrat de location-accession (car j’accepterais l’offre de prêt avant) et aller jusqu’au bout du projet, sinon je devrai payer les frais de remboursement anticipé de crédit. Mes mensualités de crédit, elles, ne commenceraient à être remboursées qu’à la levée d’option.

J’ai deux questions :
1) Dois je vérifier auprès de mon notaire qu’il est bien possible de signer une offre de prêt avant la signature du contrat de location-accession ?
2) Que se passerait-t-il dans mon cas si je ne pouvais pas bénéficier du PTZ + ? Imaginons une livraison après le 31 décembre 2017 et que le prêt à taux zéro de l’Etat disparaissait ensuite…

Merci par avance pour vos lumières !

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Par : Marc

May 21, 2016, 4:00 am
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@ Quentin : j’ai un peu de mal à comprendre. A priori vous n’avez pas levé l’option et pas l’intention d’acheter. Je ne sais pas si la prise en compte des primes a été faite à la légère. Il y a beaucoup de métiers (commerciaux notamment) où les primes constituent une part importante du revenu et ceci régulièrement. La difficulté est d’apprécier si le niveau des primes était cohérent ou si ce niveau était exceptionnellement élevé. Et le souci actuel est que vous payez la redevance du logement PSLA et que vous cumulez cela avec votre nouveau loyer à Paris. Mais c’est vous qui avez pris la décision de démissionner et le délai de préavis en PSLA n’est pas un préavis réduit mais le préavis de droit commun. Cela étant, si quelqu’un d’autre a vécu la même situation et veut en faire part, il peut !

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