@ Pauline : quand on signe un contrat de réservation, il est fréquent de se voir demander un dépôt de garantie. Ceci constitue un filtre qui élimine certains « zozos » qui auraient sinon pu signer sans réfléchir. Ce dépôt de garantie est restitué au moment du contrat de location accession (ou imputé sur le prix plus tard en cas d’achat dans le cadre de VEFA classiques). Ce n’est pas un problème de levée d’option car pour lever l’option il faut déjà avoir signé le contrat de location accession. En revanche, le montant de ce dépôt de garantie correspond sensiblement au montant des frais de notaire qu’il faut payer pour le contrat de location accession. C’est donc sans doute aussi pour le vendeur et le notaire, le moyen de vérifier que vous avez les moyens de vos ambitions..

@Prisedetete : joli prénom ! 🙂 A votre question 1 je réponds qu’il serait à mon avis effectivement bien de vérifier, car mobiliser un crédit avant le contrat de location accession (c’est à dire avant d’être officiellement admis en tant que candidat éligible) me semble étonnant aussi (je suis preneur de la réponse). A la question 2, ben, c’est un roman d’anticipation et un pari, car si le PTZ n’existe plus au moment où vous devrez lever l’option, personne n’y pourra rien et aucune banque ne pourra appliquer un dispositif périmé. Sorry 🙁

Bonjour,

Merci pour votre site qui est une mine d’informations, notamment sur le PSLA.

J’ai des vue sur un appartement en PSLA livrable en 2018, seulement mon avis d’imposition N-2 actuel (sur mon revenu 2014) est supérieur au plafond, ce qui ne devrait pas être le cas pour les avis d’imposition sur le revenu 2015 et 2016 (suite à une interruption de travail). Il sera de nouveau supérieur au plafond en 2017.
Est ce que je peux envisager dès maintenant de faire une demande pour un logement en PSLA ou je dois attendre d’avoir entre les mains un avis d’imposition N-2 sous le plafond?

En règle général, à quel moment précis dans la procédure doit-on avoir un avis d’imposition N-2 sous le plafond pour prétendre au PLSA?

@ Wopopop : il va falloir communiquer avec le promoteur du programme. Les ressources N-2 s’apprécient au moment du contrat de location accession (ou du contrat de réservation quand il en est signé un). L’appréciation éventuelle à la date du contrat de réservation est faite pour sécuriser les dossiers de candidats qui seraient bons au moment du contrat de réservation mais qui sortiraient des clous ensuite. Donc il faudra être bon au moment de la signature du contrat de location accession. La question pour le vendeur est : comment être sûr que le schtroumpf ( 😉 ) que j’ai en face de moi et dont les revenus sont supérieurs au plafond à l’instant T ne me raconte pas des craques ?
Car il est facile de signer maintenant un contrat de réservation et le contrat de location accession en 2017 (donc revenus 2015 pris en compte), mais encore faut-il que le vendeur soit d’accord. Il va donc falloir montrer patte blanche et justifier de vos revenus (si vous avez déclaré ces jours ci vos impôts en ligne, ce ne sera pas difficile). Vive le dialogue ! 🙂

Bonjour Marc.

Merci pour votre réponse que je viens de voir.

Effectivement c’est moi qui ai pris la décision de démissionner. Ce projet d’achat était important pour moi. Mes revenus ont baissé, je n’étais plus en mesure d’acheter et ai décidé alors de tout abandonner, boulot et projet d’achat compromis.

Ce qui me sidère est que rien ne soit prévu en cas de changement de situation entre la première signature et la première proposition d’achat (3ans..). Si j’avais voulu j’aurais pu très bien acheter avec mes nouveaux revenus plus élevés puis me pacser avec n’importe qui, revendre et conserver le différentiel de tva en toute légalité… bénéfice potentiel 30k en résumant très vite…

À cela s’ajoute un préavis de trois mois alors que je suis en zone tendue + changement d’emploi.. encore 2 mois de loyer et de charges perdu pour rien.

Je ne peux que penser quand dans un cas comme le mien de changement de situation, ce dispositif est très très mal conçu, peut mettre les personnes en difficulté. Le fait que le bailleur n’accorde aucune souplesse me sidère également. J’ai du mal à concevoir qu’un dispositif d’aide à l’accession puisse induire des cas de grosses pertes d’argent.

Pour vous dire j’envisage presque de discuter avec un avocat de cette prise en compte des primes pour l’éligibilité en envisageant de pouvoir faire annuler toute la transaction et peut être au moins récupérer des frais d’acte..

Cela m’étonnerait beaucoup d’être le seul à avoir subi un changement de situation lors de cette première année de location…

Bonsoir Marc! 🙂
Et comme tout le monde, encore merci pour ce super blog, merci aussi de prendre le temps de répondre à chacun, c’est vraiment hyper sympa et ça donne foi en l’humanité (si si :))
Je viens vous consulter, parce que depuis une semaine je me prends la tête sur le PSLA. Ma soeur, enceinte de 8 mois, et son compagnon ont déposé une option de réservation sur un appartement en PSLA, livré à Montreuil au premier trimestre 2018. Ils m’ont conseillé d’en faire autant.
En effet, je n’ai pas d’apport et je suis journaliste freelance avec des revenus irréguliers, et ça me semble un peu tendu d’acheter dans le privé. Donc le PSLA me paraissait une bonne solution.
J’ai donc pris rendez-vous avec le gentil monsieur de Coopimmo, en sortant j’étais hyper motivée, il avait des réponses à toutes mes questions, et j’ai donc signé une option de réservation pour un 44 m2 à 160 000 euros…

Mais depuis, que de questions!

J’ai 35 ans, célibataire, sans enfant, mais j’espère évidemment un changement de vie. Par ailleurs, étant freelance, je ne sais pas bien si je souhaite rester à Paris toute ma vie. Or, l’achat par PSLA me semble relativement contraignant:

-Entrée dans l’appartement en 2018
-Achat au bout d’un an, donc 2019
-Pas de possibilité de vente ni de location avant 5 ans, donc 2024. (et après, faut rembourser la TVA… )

Voilà, je flippe grave d’être bloquée jusqu’en 2024, dans un 44 m2 à Montreuil, dont je ne sais même pas s’il va me plaire, parce que je n’ai vu que les plans.
Le monsieur de Coopimmo, comme je vous le disais, avait réponse à tout, et me disait qu’il y’avait garantie de rachat par Coopimmo si changement de vie.
(Mais qu’entend-il par changement de vie? Il répondait oui oui, à tous les exemples que j’énonçais: je fais un enfant (oui, oui, changement de vie), je décide d’aller habiter à Marseille (oui, oui), je trouve un mec (oui oui)… Pourtant dans les textes, tout me paraît plus compliqué. Qu’en pensez-vous?

Je dois envoyer mon dossier sous 7 jours avec un chèque de dépôt de garantie de 1500 euros. Avant signature du contrat de location-accession, je risque « juste » de perdre ces 1500 euros, c’est ça?

Mais si je romps le contrat après, y’a-t-il des pénalités légales?
Les frais de notaires ne me sont pas remboursés?

Et sinon, y’a-t-il un risque à sous-louer son appartement acquis en PSLA, si cas de force majeure?

Bref, en gros je me demande si c’est l’affaire du siècle à ne surtout pas laisser passer, un PSLA à Montreuil, pas trop loin du métro… Ou si y’a d’autres moyens d’accéder à la propriété avec moins de contraintes (mais tjs pas d’apport et des revenus irréguliers).

Merci!! I’m looooost :)) Merci encore Marc de me donner votre avis!!!! 🙂

Anne-Laure

Bonjour,
Merciiii encore pour votre blog. Cela nous aide et nous soutient dans notre projet.

D’ici 1 mois nous signons le contrat chez le notaire puis on emménage.

J’aimerais être sûre des éventuelles possibilités de revente à un tiers :

– si dissolution pacs (donc on peut revendre sans payer le différentiel?)en sachant qu’on est pacse avant l’entrée des lieux
– si mutation professionnelle à plus de 70km. Est-ce que si c’est une évolution de poste qu’on propose à mon conjoint? Et qu’il accepte, est ce que cela est considéré comme une mutation
– mariage (mais auquel cas il faut qu’on achète avec séparation? Pas dans le cadre indivision c’est bien ça?)

Si on souhaite un rachat par le vendeur, il faut avoir également un de ces critères ci-dessus.

Merci pour votre aide
Virginie

@ Quentin : sincèrement, je ne pense pas que vous obteniez quoi que ce soit en remboursement de frais notariés. Le notaire a réalisé l’acte authentique du contrat de location accession et il a droit à ses honoraires, dans la mesure où il avait toutes les pièces nécessaires en main je suppose. Le seul qui est sûr de gagner de l’argent, c’est l’avocat, mais pas vous. Après, que le PSLA soit un dispositif complexe, c’est sûr. Et il vaut mieux être bien posé dans sa vie et sa trajectoire de vie probable pour franchir le cap.

@ Anne-Laure : le changement de vie, c’est si vous gagnez au loto, si vous épousez le prince charmant qui a gagné au loto, si le Père Noël vous fait des avances (non remboursables 😉 ) ou si vous respectez les conditions de l’alinéa 360 de http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP concernant les évènements qui y sont listés. Avant le contrat de location accession le seul risque est la perte du dépôt de garantie (remboursé le plus souvent). Après le contrat de location accession les frais de cet acte (2 à 3000 euros) sont à fonds perdus. Il vaut donc mieux savoir ce que l’on fait et être à peu près sûr de sa trajectoire personnelle. Et la sous-location est interdite, il faudra revendre si vous devez quitter le logement. La vie n’est pas toujours un long fleuve tranquille… 🙂

@ Virginie : regardez au-dessus la réponse à Anne-Laure ; l’alinéa360 du BOFIP liste les évènements qui permettent de revendre sans avoir à reverser le différentiel de TVA. Après l’avoir lu, vous direz :
1- oui
2- oui (on n’y parle pas de mutation mais de mobilité professionnelle ce qui est très différent)
3- oui
Pour le rachat par le vendeur, la liste des évènements est plus restrictive (Divorce ou dissolution d’un PACS / Décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur ou d’un descendant direct faisant partie du ménage / Mobilité professionnelle : plus de 70 km entre le logement et le nouveau lieu de travail / Chômage d’une durée supérieure à un an / Invalidité reconnue par carte d’invalidité ou décision COTOREP). Et le plus souvent, si l’achat du logement se fait dans un secteur où le logement est demandé, vu le prix d’achat raisonnable, il vaut mieux revendre soi-même car le rachat par le vendeur se fait au prix d’achat initial avec une décote progressive).
A suivre ! 😉

Bonjour,
J’envisage d’acheter un appartement en PSLA qui devrait être livré dans 14 mois. Néanmoins, je ne pourrai lever l’option que dans 6 mois après la livraison de l’appartement. Aujourd’hui j’ai un accord officiel de ma banque sur le montant du prêt ainsi que sur le taux mais je ne sais pas si j’aurai un si bon taux dans 2 ans (au moment ou je lèverai l’option). Est-il possible de lever l’option plus tôt (pendant la durée du chantier ?) ?
Merci pour votre aide.

@ Florence : on ne peut lever l’option que dans le respect de ce qui est écrit dans votre contrat de location accession. S’il est écrit (par exemple) que vous avez au maximum 3 ans après la livraison et au minimum 6 mois, vous ne pourrez lever l’option au plus tôt que 6 mois après la livraison. Vous pouvez en revanche en discutant avec votre banquier peut-être gagner un peu de temps en faisant éditer l’offre de crédit un peu avant, mais les banquiers ne maintiennent leurs conditions que quelques mois (en général 3 parfois mieux si on négocie et que les taux sont stables). En tout cas vous ne pourrez pas conserver la proposition actuelle (ou plutôt, vous n’en avez aucune certitude) 20 mois plus tard. C’est un des défauts du PSLA… 🙁

Bonjour Marc et merci pour ce blog !
Je viens de découvrir ce système de location accession en PSLA

J’ai bataillé pour avoir les bonnes infos
Je suis arrivée à avoir quelqu’un d’un office hlm qui me parle de maison en construction en location accession livrées pour 2018
Elle m’envoit un dossier que je remplis (rien de méchant niveau administratif) et me dit que le commercialisateur me rappèlera

Il le fit 2 semaine plus tard en m’indiquant que mes revenus sont trop juste pour prétendre à l’achat de la maison (305 000€) nous avons 3500€ par mois hors AF
Sur le coup je lui ai répondu que ce dispositif était mis en place pour les couples aux revenus modestes qui n’avaient pas le possibilité d’acheter, je lui demande combien il faudrait par mois , il me répond 4000€ mais pour moi 4000€ ce sont des couples qui peuvent emprunter normalement et puis j’y suis presque lol

Il m’a dit qu’il fera le point avec la banque partenaire et qu’il négocierait , que puis je attendre de lui ? Si la banque a exigé dès le départ qu’il fallait un couple qui gagne 4000€ par mois ça va être chaud pour nous de trouver une grande maison en PSLA (nous sommes 7 car 5 enfants)

Je suis déconcertée et démoralisée

Penses tu que la banque va faire une simulation simplement sur nos dires où elle va se mettre en relation avec nous pour envoi de documents ?

@ Sonia : le PSLA est effectivement prévu pour des ménages aux ressources « calibrées ». Il faut gagner suffisamment peu pour respecter les plafonds mais assez pour rassurer la banque qui va prêter. Sur ce deuxième point, les banques font un plan de financement et en déduisent une mensualité de crédit. Celle-ci est ensuite comparée aux ressources stables du ménage. Et quand on dépasse 30 ou 33 % on n’a pas droit au crédit (je simplifie un peu, mais c’est ça).
Donc, si vous avez donné suffisamment d’info pour que la banque puisse faire une simulation, elle n’a pas besoin de vous dans un premier temps. Si c’est non, tant pis. Si elle croit que c’est jouable, là il faudra monter patte blanche avec les avis de référence fiscaux, les relevés bancaires etc…. Gardez le contact avec votre vendeur, c’est lui qui a le fil de l’info.

Bonjour,

Nous avons levé l’option d’achat mais nous ne voulons plus acheter !! Connaissez vous les clauses pour une rupture de contrat sans frais ?
Merci j’ai lu pas mal de conversation mais rien lu sur le sujet.

@ Adelphine : non, il n’y a pas de magie, la loi est la loi et un contrat est un contrat. Et le meilleur conseil est de bien réfléchir à savoir s’il est adapté à votre projet de vie avant de signer. Donc, réfléchir à la manière dont on se projette sur quelques années et comment on se voit vivre sur cet horizon ; et ensuite se renseigner et lire tous les documents proposés dans le détail. C’est à ce moment là, avant de signer qu’on doit obtenir les bonnes réponses aux questions légitimes qu’on se pose. Et s’il y a trop de zones d’ombre ou d’inconvénients il vaut mieux ne pas faire.
Dans votre cas, il faut vous rapprocher du vendeur pour lui expliquer que vous ne pourrez pas aller au bout.

Bonsoir,

J’ai signé un contrat de réservation en décembre 2014 pour un appartement en location accession. J’ai versé un dépot de garantie de 1900 €. Il est stipulé dans ce contrat que le contrat définitif de location accession me serait transmis au courant septembre 2015. A ce jour, je n’ai rien reçu.
Suite à du retard sur le chantier la livraison du bien est repoussé au 2nd trimestre 2017.
Je souhaiterais renoncer à cet appartement et récupérer mon dépôt de garantie car j’ai l’opportunité d’acheter une maison. Comment puis-je faire ?

Merci par avance pour votre réponse

Bonjour
Je suis dans le même cas que Nathes67.A la différence que moi je n’ai versé aucun dépot de garantie.Il y a eu un accord tacite sur la date de livraison du bien, rien de formalisé.Le chantier a pris 10mois de retard sur la date prévisionnelle de livraison.
Je souhaiterai mettre fin à ce contrat de réservation.Ai-je le droit? A quelle condition?

@ Doum53 : ce qu’il faut bien comprendre, c’est qu’un contrat de réservation classique (aussi appelé contrat préliminaire) est un contrat par lequel le vendeur offre à l’acquéreur la priorité pour l’achat d’un logement (il ne peut donc pas le réserver plusieurs fois en même temps à des clients différents) et aucunement l’obligation d’acheter pour l’acquéreur (à ce stade). En revanche, la contrepartie possible est un dépôt de garantie versé par l’acquéreur pour montrer au vendeur sa bonne foi et son implication dans la réussite du projet d’achat. Passé le délai de rétractation (actuellement 10 jours en VEFA) la seule manière de se dégager sans perdre son dépôt de garantie dépend de la non réalisation des conditions suspensives prévues au contrat préliminaire (en général et principalement, l’obtention du financement). Dans votre cas, le risque est nul puisque vous n’avez pas versé de dépôt de garantie. Informez le vendeur en recommandé que vous renoncez au bénéfice du contrat de réservation et que vous abandonnez votre projet d’achat.
Mais je voudrais ajouter que le fait de se retirer du projet pénalise le vendeur qui fait confiance au candidat et qui retire ce logement de la vente au profit du candidat, ce qui prive pendant quelques semaines ou quelques mois d’autres clients potentiels de la possibilité de le choisir. Il ne faut donc s’engager qu’après mûre réflexion et en étant certain que cet achat correspond vraiment à votre projet de vie (auquel cas un retard de chantier est certes enquiquinant et / ou préjudiciable, mais pas fondamental). Bonne suite ! 🙂

Bonjour,

Pouvez-vous me dire lorsqu’un projet en PSLA est prévu en livraison fin 2017, le délai moyen pour obtenir l’attribution? Combien de temps à l’avance saurons nous si nous obtenons un logement?
Merci d’avance pour votre retour