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Channel: Commentaires sur : Le PSLA pour les nuls !
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Par : Marc

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@ Mathieu : tout le monde a raison ! 🙂
La banque et le notaire sont de bon conseil dans votre cas. Mais si le promoteur ne veut pas vous laisser lever l’option avant qu’il n’ait reçu l’agrément définitif (ce qui est logique), le risque est que vous ayez trop tôt votre offre de prêt. Car s’il vous faut attendre plus de 3 ou 4 mois et que les taux augmentent sur cette période, il y a fort à parier que la banque veuille réactualiser sa proposition car elle n’est tenue que sur une certaine durée. Vous devriez lui demander quelle est la durée de validité de son offre (souvent 3 mois) et s’il est possible de la proroger (et de combien) si vous n’êtes administrativement pas prêt (pour vous protéger d’une éventuelle hausse des taux).

@rom85 : les conditions sont fixées dans le contrat de location accession. A voir avec votre promoteur.
Concernant la mensualité du futur prêt, il faut distinguer 2 choses.
1- le promoteur, avec la banque du programme, a l’obligation de vous proposer un montage qui (à l’instant T) permette d’avoir une mensualité au plus équivalente à votre dernière redevance
2- mais au moment de la levée d’option, vous pouvez très bien (même de votre initiative) souhaiter et choisir un financement différent dont la mensualité serait supérieure (avec la banque partenaire du programme ou une autre, par exemple si vous voulez raccourcir le durée de remboursement du prêt ou autre)
Il faut bien comprendre que l’obligation du promoteur et de la banque ne vise qu’à « sécuriser » l’achat en s’assurant qu’au moins une offre soit compatible avec la dernière redevance en termes de montant.
Mais une évolution des taux à la hausse peut très bien rendre impossible l’équation au moment de la levée d’option…


Par : cath

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bonjour
j’ai signé un contrat location accession en décembre 2015 pour un logement neuf.
la remise des clés doit avoir lieu en mai 2017 mais j’ai changé d’avis….
j’ai écrit en recommandé avec AR pour résilier ce contrat, mais pas de nouvelles depuis 2 semaines….j’avais versé 1000 euros pour la réservation et 1900 euros au notaire.
puis-je récupérer ces sommes? devrais-je payer des dommages supplémentaires?
je ne dors plus…. merci de m’éclairer, vous semblez super compétent en la matière…

Par : Olivier

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Bonjour Marc,
j’ai trouvé un logement en PSLA mais avant de signer il me reste des questions dont je n’arrive pas à trouver les réponses. Peut-être pourrez-vous m’apportez vos lumières ?
Dans le contrat, il est indiqué :
« En cas de revente dans le délai de 7 ans, sous quelque forme que ce soit, l’acquéreur s’oblige à en informer Nantes Métropole et à obtenir son accord, en respectant les conditions de prix calculé par rapport au prix initial révisé en fonction de l’indice INSEE de la construction, majoré des frais d’acquisition et, selon les cas, de la TVA résiduelle et du montant des travaux réalisés dans le logement sur présentation de justificatifs. »

Le courtier en immobilier me soutient que le prix évoqué est le prix HT et que même dans le cas d’une vente avant 7 ans, je pourrais donc faire une éventuelle plus-value de 14.5% (la différence de TVA entre 20% et 5.5%) qui serait tout à fait légale. J’ai beau relire le contrat dans tous les sens, à chaque fois ça parle de prix d’achat mais on ne sait jamais si c’est prix HT ou prix TTC. Quel est votre avis sur la question ? 🙂
Merci d’avance pour le temps que vous consacrerez à ma question.

Par : Mandy

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Bonjour ! je m’apprête à lever l’option de mon apt que je loue depuis 13 mois. (entrée dans les lieux le 17 décembre 2015). J’ai deux questions : les banques sont elles plus souples pour accepter les demandes de credits suite à une accession-location que pour un achat « normal ? ». Je m’explique, mon conjoint à du mal à bien tenir ses comptes et il a eu des frais d’intervention sur son compte au cours des 3 derniers mois .. Le courtier pourra t’il défendre ça ?

D’autre part, est ce que le fait de se pacser après l’achat de notre appartement (prévu en juin 2017) et d’avoir eu un bébé en 2016 nous permettra de revendre l’appartement sans devoir rembourser la différence de TVA, et peut être envisager une plus-value ?

Mille fois merci de toujours nous répondre, je vous suis depuis le début de ce blog. Vous m’avez aider plus d’une fois. Merci beaucoup.

Bises Bordelaises !

Par : Marc

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@ Cath : pour les 1 900 euros, c’est fichu car je suppose qu’ils ont servi à payer les frais d’acte du contrat de location-accession ? Pour les 1 000 euros du dépôt de garantie, vous êtes fondée à les réclamer. Et je ne vois pas ce qu’on pourrait vous réclamer, même si parfois la tentation de faire payer la main-levée liée à l’acte du contrat de location accession est grande.

Par : Marc

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@ Olivier : il s’agit d’une clause anti spéculative, qui se rajoute aux règles générales et nationales du PSLA.
A lire votre texte et l’esprit de la règle qui y est exprimée, il semble que Nantes veuille limiter la possibilité d’enrichissement sans cause (spéculatif) et accepte donc de prendre en compte dans la définition de votre prix de vente maxi : votre prix initial (a priori exprimé en TTC, non ?) + les frais d’acquisition le tout indexé suivant indice INSEE + les travaux d’améliorations éventuels. Je ne sais pas ce que Nantes entend par TVA résiduelle (car si vous êtes dans un des cas d’exonération vous allez rester en tva à 5.5%, tandis que si vous revendez « sans cause légitime d’exonération » vous devrez aussi rembourser le différentiel de tva entre 20 % et 5.5 % au prorata des années restant à écouler entre 0 et 10 ans). Il vaudrait mieux poser la question à votre vendeur qui a du négocier ou a minima se faire expliquer la clause par Nantes.
Ce que vous dit le courtier n’est que la banalité du fait qu’en achetant moins cher que le marché on fait forcément une plus-value à terme (différentiel de tva), mais l’argument est un peu léger, car rien ne garantit une valeur de revente à prix au moins équivalent.

@ Mandy : c’est toujours difficile de défendre un dossier où le client ne semble pas très discipliné car les banques craignent les impayés… Il faut essayer de soigner ses relevés bancaires au moins sur 3 ou 4 mois consécutifs.
Pour le non paiement du différentiel de tva éventuel plus tard, les évènements que vous citez sont prévus par les Impôts, donc en principe pas de remboursement du différentiel de TVA ! 🙂

Par : Dinia

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Bonjour Marc,
Depuis le 18/01/2017,on a été livré de notre appartement PSLA,on a pas emménagé encore.
Suite à un souci familial je ne compte pas rentrer dans cet appartement,sachant que j ai déjà payer les frais d actes ainsi que le mois en cours.
Quelle demarche dois je effectuer pour arrêter ce processus au près du promoteur?
Cordialement Modar

Par : Leroux

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Bonsoir Marc,
J’ai essayé de trouver des réponses à mes questions parmi tous les échanges que vous avez eus. J’aimerais acheter un appartement en PSLA en résidence principale. L’idée serait également d’y exercer une activité libérale paramédicale. J’ai demandé au commercial qui s’occupe de la location/vente des appartements, mais il me dit que c’est impossible sur 15 ans.
Est il possible de signer une sorte de dérogation qui me permettrait de signer un bail mixte (bail habitation/bail professionnel) ? L’appartement se situe dans un immeuble à usage mixte (bureau/commerce/habitations).

Si, le temps de la location, l’appartement reste ma résidence principale, puis au moment de la levée d’option, ai je la possibilité d’utiliser une partie de l’appartement pour y exercer ma profession avant la fin des 15 ans ?
Qu’en est il de l’exonération de la taxe foncière et du différentiel de TVA ?
Merci
Cordialement
Et bravo pour ce site très riche !
Lea


Par : gislaine

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Bonjour marc, je vais certainement être la 100ème personne à vous poser les questions mais comme il s’agit de mon 1er achat, j’en profite.
Je compte acheter, seule, dans les prochains jours un appartement T4 (que je vais transformer en grand T3 après la phase locative de 2 mois) en PSLA pour une valeur de 211 000€ (donc PTZ,exonération de taxe foncière pendant 15 ans, plan 3A : aide de 2 000eur).
– Si dans 2 ans, ma situation changeait (pacs ou mariage) et que je devais trouver une autre résidence personnelle (si l’appartement ne convenait pas à mon futur mari par exemple), quelles seraient mes obligations par rapport au PTZ, à la TVA, à la taxe foncière et au plan 3 A si je décidais de conserver l’appartement qui ne serait plus en résidence principale et de le mettre en location.
– si mise en location : paiement de la taxe foncière, remboursement de l’aide plan3A : la totalité ou partiellement?, remboursement du PTZ ? quelles sont les modalités de remboursement? ai-je droit à un échéancier pour le rembourser ou doit-on rembourser immédiatement la somme totale ?
si revente du bien : remboursement de l’aide plan3A : la totalité ou partiellement?,remboursement du PTZ ? quelles sont les modalités de remboursement? ai-je droit à un échéancier pour le rembourser ou doit-on rembourser immédiatement la somme totale ? pas d’incidence sur la TVA si j’ai bien compris.
Merci beaucoup pour votre retour. Bien aimable à vous.

Par : min

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Bonjour,

Merci pour votre blog. j’ai une question par rapport aux frais de notaire. On est en phase locative depuis octobre 2016, on a payé 2750 € de frais de notaire pour le contrat de location accession ; quand on va lever l’option on aura combien à payer comme frais de notaire ? en sachant que le montant de l’achat est de 268000€.

Une autre demande; le promoteur a dit on va bientôt recevoir l’agrément, le mieux c’est d’attendre au moins 1 an pour baisser 1% de prix ou d’acheter tout de suite car y a une baisse de taux en ce moment.

Par : Marc

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@ Dinia : rencontrez le d’abord pour lui expliquer votre situation et ensuite il faudra formaliser, donc faire un courrier recommandé pour dire que vous ne lèverez pas l’option et que vous donnez votre préavis pour libérer le logement. Car si vous n’avez pas l’intention de l’occuper autant arrêter les frais au plus vite et redonner sa liberté au promoteur. Non ?

Par : Marc

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@ Leroux : à ma connaissance aucune activité professionnelle n’est autorisée. Donc, si vous contrevenez à cela, vous contrevenez à toutes les règles et à mon avis il vous faudra payer plein pot la taxe foncière + le remboursement de différentiel de tva, au moins.

@ Gislaine : désolé mais je ne connais pas le plan 3A, sûrement une spécificité locale ! Par ailleurs, pas de mise en location possible pour le PSLA.
En cas de revente, si elle est due au mariage par exemple, alors vous n’aurez pas de tva à reverser, mais il vous faudra voir votre banque pour rembourser le PTZ et l’emprunt principal.
Et la taxe foncière sera due car dès qu’on sort du PSLA, l’exonération est remise en cause pour la suite.

@ Min : le plus simple est de poser la question au notaire, mais vous paierez une somme du même ordre de grandeur que la première. Pour la levée d’option, la meilleure stratégie à mon avis est de sécuriser le financement en achetant dès que c’est possible pour se mettre à l’abri de l’évolution des taux.

Par : Valerie

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Bonjour,
Je souhaiterais acheter un logement en PSLA. Serait-il possible d’effectuer le montage financier en SCI (avec un membre de ma famille, qui ne serait pas quant à lui dans le logement)
Révérai-je ?

Par : Marc

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@ Valérie : hélas pour vous, la réponse est très simple. C’est non. Le PSLA est réservé aux personnes physiques. Faut dire : c’est super physique, le PSLA…. nerveusement parlant ! 😉

Par : Solenne

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Bonjour,
Je suis actuellement dans un logement PSLA, en location-accession, et je ne souhaite pas lever l’option.
Je vais prochainement envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour partir dans 3 mois.
Concernant le logement, j’ai posé 3 étagères dans le salon, 1 dans la salle de bain.
Je ne souhaite pas forcément les récupérer, mais quelle est la meilleure solution pour moi ?
Les enlever et laisser les trous apparents ? Les laisser ?
Je vous remercie.


Par : Marc

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@ Solenne : franchement, le plus simple est d’inviter le vendeur sur place et de lui demander son avis. On est là dans le détail et rien n’est rédhibitoire. Du coup le plus simple est de ne pas heurter votre contractant ! 🙂

Par : sab

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Bonjour Marc,

Je suis actuellement au chomage.
Je cumul depuis quelques annees des periodes d’emploi (cdd, interim) et de chomage.
Ma question: dois-je obligatoirement etre en CDI pour beneficier d’un PSLA ?
Merci de votre retour.

Par : Haby

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Bonjour Marc, J’ai fait une réservation pour un logement en PSLA, livraison prévue 2ème trimestre 2017, et il y a quelques jours je reçois un courrier m’indiquant un retard de chantier, livraison prévue au 15 novembre 2017. J’ai dejà quitté mon logement actuel dans le but de l’installation dans ce nouveau logement qui devait être imminente ..Mes questions: Peut on disposer d’une solution financière ou materielle de la part du bailleur pour les mois où l’on se retrouve « sans logement » dc de juin à novembre? Et la deuxième question: Est-ce un motif de rétractation sur le projet, en sachant que le contrat de réservation à été signé et que le chèque de réservation à été donné? Merci par avance.

Par : Monte

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Bonjour Marc nous avons signé un pré contrat avec un promoteur et nous avons donné un chèque de 1000€ de dépôt de garantie cependant nous avons trouvé peu apres un appartement en PSLA deja construit avec un autre promoteur. Est-il possible de récupérer le dépôt de garantie car nous ne sommes pas encore passés chez le notaire ? Merci d’avance de votre réponse

Par : Sonia

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Bonjour Marc
Tout d’abord merci pour ce blog très instructif, grâce à vous je suis quasiment incollable sur le PSLA…. Je dois signer la semaine prochaine le contrat de réservation pour une maison en PSLA dans une copropriété de 12 pavillons, mon hésitation concerne le mode de chauffage : « chauffage et eau chaude sanitaire assurés par chaudière gaz individuelle à condensation fonctionnant au gaz propane. La cuve gaz sera enterré sur site avec compteur individuel.  » A quoi dois-je m’attendre concernant les charges de copropriété car d’après que j’ai pu voir sur le net ce système est très onéreux ? Désolé d’avoir été longue et merci beaucoup pour votre réponse.

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