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Par : Olivia

Bonsoir Marc,
J’ai signée sur plan un T2 il y a maintenant un an, l’immeuble étant en construction la livraison est prévu pour juin 2018.
Je compte être locataire les trois premiers mois, et ensuite levée l’option d’achat. Sauf que je suis en pleine réflexion sur ce projet en PSLA, que j’ai signée… et qui me paraissait très avantageux !
Mets interrogations sont : (et j’espère que tu pourras me rassurer)
– si dans disons deux ans après que je sois officiellement propriétaire, je tombe enceinte donc il me faudrais plus grand, pourrais-je louer mon logement ? (Je suis consciente que je perdrais tout les avantages du psla)

Ce qui me fais « peur » c’est de me retrouver bloqué et de devoir rembourser des aides qui m’ont été attribuer.

Merci d’avance de ta réponse 🙂


Par : Marc

@ VAL : sur le principe, il ne faut jamais lever l’option avant d’être sûr d’être financé et donc avant d’avoir une offre de prêt. De toute façon, personne ne pourra vous contraindre à acheter si vous n’avez pas de crédit ou le cash ; le vendeur n’est pas fou… Par ailleurs, vous n’avez pas l’obligation de souscrire à un prêt correspondant au profil de la simulation initiale, vous êtes libre de contracter le crédit que vous voulez. Sauf que si personne ne vous prête, il va bien falloir vérifier auprès de l’organisme qui a fait la simulation si lui au moins veut bien encore vous prêter et dans quelles conditions (car si vos revenus ont changé, ou si les taux ont augmenté, l’offre de prêt peut se révéler différente…). Concernant une éventuelle indemnité, j’aurais dit non si vous n’aviez pas levé l’option, mais je n’ai pas de retour d’expérience quand l’option a été levée (et que dit votre contrat de location-accession sur ce point par exemple ?)

@ Nina : un promoteur peut changer ses prix quand il le veut (sans dépasser les prix plafond dans le cadre du psla bien sûr) tant que vous n’avez pas signé le contrat de réservation. En revanche si vous aviez déjà signé le contrat de réservation et que la TVA a ensuite baissé de 7 à 5.5 %, là c’est autre chose : en général les contrats de réservation prévoient que toute variation du taux de tva fait le bénéfice ou la perte de l’acquéreur (c’est l’acquéreur qui s’enquille les variations à la hausse ou à la baisse, le professionnel continue à toucher un prix ht inchangé). Voilà…

Par : Marc

@ Eric : pour la tva on est d’accord. Pour la clause anti spéculative, tout dépend de ce qu’elle prévoit, mais il faudra bien qu’elle s’applique. Donc, il faut bien la lire dans le détail et en apprécier la portée et les conséquences (et faire ses petits calculs si besoin) 🙂

@ Olivia : non, pas possible de louer (on l’a déjà dit plusieurs fois… gros yeux de ma part !). Il faudra revendre soit par vous même (si les prix du marché sont plus élevés que le prix d’achat) soit en faisant jouer la garantie de rachat. Penser aussi à vérifier l’existence dans le contrat de location accession d’une clause anti-spéculative éventuelle ! Pour la TVA il n’y aura pas de problème car l’arrivée d’un enfant fait partie des évènements de la vie qui exonèrent du remboursement du différentiel de TVA.

Par : Marie

Bonjour Marc,
si une clause anti spéculative a été signée que risque t’on en cas de plus-value lors de la revente et qui vérifie ces choses là ?

signé : une totale novice en la matiêre

Par : Camille

Bonjour Marc, et désolée si ma question a déjà été posée mais je n’ai pas eu le courage de lire tous les précédents commentaires.. (et pourtant j’en ai lu beaucoup, j’avais de nombreuses lanternes à éclairer !)
Je m’apprête à déposer un dossier de location accession pour un logement construit en 2016 et déjà occupé par de précédents locataires qui n’ont finalement pas levé l’option. Je perds donc certains avantages du logement neuf (tels que le PTZ ou encore le fait de pouvoir choisir certains matériaux dans la conception du logement, sans compter que le logement a déjà été occupé et donc potentiellement dégradé). Dans quelle mesure peut-on négocier le prix du bien dans ce genre de montage financier ?
Merci pour la qualité de ce blog !

Par : Camille

Et j’ajoute une petite question, car je lis plus haut qu’il est IMPOSSIBLE de louer un bien acheté en location-accession, même si on le quitte pour une raison mentionnée dans le contrat ou que l’on rembourse le différentiel de TVA. Or le promoteur à qui j’ai à faire actuellement m’assure le contraire : au bout de 10 ans, toutes les contraintes sont levées et je suis libre de disposer de mon appartement comme d’un appartement classique (revente au prix du marché, location..), idem si je pars pour un mariage/grossesse/mutation etc., ou si je rembourse la TVA. Qui croire ? :'(

Par : Marc

@ Marie : celui qui vérifie est en principe le bénéficiaire de la clause anti-spéculative (en général la collectivité locale qui l’a imposée). Et ce qu’on risque dépend de ce que contient la clause, selon comment elle a été rédigée. Il n’y a que des cas particuliers et il faut donc lire soigneusement avant de se précipiter…

Par : Marc

@ Camille : tout dépend de la pression commerciale sur le secteur. S’il y a beaucoup de demande, la marge de négociation sera quasi nulle ; si le service commercial galère à trouver des contacts, vous pouvez toujours demander un geste… (que vous attendrez peut-être longtemps suivant la politique du vendeur 😉 ). A voir !


Par : Marc

@ Camille : résumons, la mise en location est interdite en tant que principe général (car l’état fait un effort fiscal pour que ce logement devienne la résidence principale d’un ménage accédant respectant des plafonds de ressources).
Cependant, au bout de 10 ans on ne doit plus de différentiel de tva (vu qu’on amortit 10 % par an) et même avant selon évènements de la vie. Donc, plus de risques sur la tva après 10 ans au pire.
Mais : pour la TFPB l’exonération est de 15 ans : donc si on n’est plus accédant PSLA, plus d’exonération pour la durée restant à courir
Mais : informer son prêteur (prêt principal + PTZ éventuel) car mettre en location vous transforme en bailleur et pas en proprio occupant (donc remboursement du PTZ voire du prêt principal à voir avec son banquier)
Par ailleurs, je me rappelle avoir lu « dans une vie antérieure » que la durée de location était limitée à 6 ans et qu’il fallait respecter les plafonds du PLS pour le loyer et les ressources du locataire. (mais ceci n’est pas sûr vu que mes souvenirs sont flous. Désolé 🙁 )
Globalement, il est donc plus simple et sûr de vendre.
Si vous voulez vraiment louer, essayez de demander au notaire qui a passé l’acte s’il a une doc là-dessus et faites en profiter les autres ! 🙂
Eventuellement, il peut interroger le CRIDON s’il n’a pas la réponse. Ca vous fera un avis écrit et officiel.

Par : gael

Bonjour Marc et merci (de nouveau) pour votre blog!
Quand nous avons signés notre notre psla en janvier 2015 le contrat prévoyait une garantie de rachat pour différents motif dont la dissolution de pacs. Par contre lors de la signature de la levée d’option, le motif (dissolution du pacs) n’est plus indiqué, il reste divorce et séparations des corps (+mutation, deces…). Pouvez vous donc me confirmer que malgré l’absence de la mention si je dois me « de-pacser » un jour je pourrai bénéficier de la garantie de Rachat? je ne trouve aucun texte de loi ou s’est écrit noir sur blanc…
En vous remerciant par avance

Par : gael

désolé pour le doublon,
Je me suis également aperçu que les conditions de garantie de rachat ont changées. lors de la signature du premier contrat le montant de garantie de rachat couvrait 100% sur les 5 premières années alors que lors de la levée d’option les conditions ont changés et le montant n’est plus que de 80% pour les 5 premières années. ducoup je suppose que le 2eme contrat signé l’emporte sur le premier sans aucune contestation possible?
Merci encore pour votre reponse

Par : Marc

@ Gael : mais si c’est prévu ! 🙂 Notre fameux alinéa 360, qu’il faut lire in extenso ( http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP ), prévoit bien la dissolution d’un PACS parmi les évènements ouvrant droit à la garantie de rachat (et à l’absence de remboursement du différentiel de TVA par la même occasion).
En revanche, je ne comprends pas cette histoire de 80 % ???

Par : lpm

Hello Marc,
je suis sur ce projet de plsa depuis piouf 3 ans, ( je fréquente cet article depuis autant de temps )
après beaucoup de retard
me voici enfin dans mon logement en loc
…tadam
sauf que je vais perdre mon job dans les prochaines semaines

dans mon contrat , il est écrit

«  »on a été attirée sur le fait qu’en application de l’article 284 Il du Code Général des Impôts, il serait redevable envers l’administration fiscale, d’un complément d’impôt dans l’un ou l’autre des cas suivants :
– si l’appartement objet des présentes n’est pas affecté à sa résidence principale pendant toute la période de 10 ans à compter du jour de la levée d’option (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif … ) «  »

«  » le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause si le non-respect de l’affectation à usage de résidence principale est la conséquence de la survenance des événements suivants «  » ( énumération des causes habituelles)

lors de la signature du contrat, la clerc de notaire m’a traduit çà par je pourrais le mettre en location si un pépin m’arrive ( en sachant que avec un PTZ , on peut mettre sa résidence principale en location pendant 1 an )

les prochains mois vont être compliqués,
je suis incapable de me projet à plusieurs mois, j’ai peu de possibilité de job ou je suis, et j’envisagerai de déménager si je trouve un job ailleurs, mais surtout je ne veux pas me retrouver sdf dans 9 mois, quand mon contrat de location se finira ,
a priori, je pense que j’ai encore la possibilité d’acheter ( le programme étant particulier, la revente se fera facilement , couvrant mes frais de l’achat )

donc pour en revenir à ma question,
si je comprends mon contrat, on ne m interdit pas de mettre en location si ma vie change ?

Par : chris

Un très grand merci à Marc ainsi qu à tous les autres blogueurs pour les précieuses infos. Je viens d’arriver à la fin de la lecture et j’avoue j’ai la tête en ébullition lol.

J’ai une question, pour ma part je suis également intéressé par un appart en PSLA. Cependant est-il possible de connaitre à l’avance avant la signature du contrat de location accession à la phase de signature du contrat de réservation s’il y’a une clause anti-spéculative qui sera présente?

Merci encore et très bonne soirée.

Chris.

Par : Gael

Je suis désolé de ne pas être assez précis et vous remercie vraiment pour votre réponse. Mais l’alinéa 360 concerne apparemment le différentiel de tva et non pas la garantie de rachat.
Si je lis l’alinéa 80
– le vendeur offre à l’accédant une garantie de relogement sous condition de ressources ainsi qu’une garantie de rachat, en cas de survenance d’un fait générateur tel que, notamment, décès, chômage, invalidité, divorce, etc..
Mais il n’est noté nul part la dissolution d’un pacs… si vous avez encore + de précisions je suis preneur 🙂

En fait quand nous avons levé l’option d’achat en janvier 2016 je pensais que nous avions juste besoin de faire un courrier en recommandé. Mais le notaire nous a fait signé une levée d’option sur lequel les condition de rachat avait changé (la dissolution du pacs n’apparait plus dans la garantie de rachat, et au lieu d’une garantie de rachat à 100% du prix d’achat les 5 premières années celle ci est passée à 80% (minoré des frais de remise en etat,du montant des capitaux du par l’accédant pour financement initial du logement, éventuellement des frais forfaitisés engagé par l’organisme de rachat lorsque pas pris en compte dans l’assurance revente)
en bref en 2015 lors de la signature de ma partie « accession » l’article garantie de rachat faisait un paragraphe de 20 lignes et sur la levée d’option 4 pages…
Du coup étant peu satisfait de mon achat (les maisons collées à la mienne vont être achetée par un bailleur social, puis louées. de plus il y a un gros dossier assurance dommage ouvrage sur notre bâtiments…) je comptais la-dessus pour éventuellement sortir du projet mais apparemment ça ne sera pas le cas…
Merci d’avoir pris le temps de me lire en tous cas!


Par : Anne-Fleur

Bonjour Marc,
Merci pour ce forum très intéressant. J’ai besoin de votre aide. Nous avons une maison en PSLA depuis déc 2013, levée d’option en déc 2014. Mon mari vient de réussir un concours qui implique une formation de 18 mois à Toulouse. Habitant à plus 600Km, nous avons décidé de tous partir (avec les enfants). Il nous reste le problème de la maison !! Nous souhaiterions la vendre si toutefois nous n’arrivons pas, nous envisageons de la louer car nous devons partir en février.
Nous revenons des impôts qui nous indique qu’il n’y a rien de mentionner dans les textes concernant les critères qui permettent de ne pas être redevable du différentiel de TVA. Notre notaire nous a bien parlé du BOI-TVA-IMM-20-20-10-20160302. Mais en le relisant cette phrase me fait peur « les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat prévue au contrat en application de l’article R. 331-76-5-1 du CCH sont remplies » Car nous ne voulons pas faire jouer la garantie de rachat (perte de trop d’argents car nous avons fait des travaux), nous voudrions la vendre nous-même au prix du marché.

alinéa 360

Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit, notamment l’obligation de résidence principale, cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération, la personne qui a acquis le logement au taux prévu au 4 du I de l’article 278 sexies du CGI est tenue au paiement du complément d’impôt en application du II de l’article 284 du CGI. Le complément d’impôt dû est diminué d’un dixième par année de détention au delà de la cinquième année pour les livraisons des logements visés aux 4, 9, 11, 11 bis et 12 du I de l’article 278 sexies du CGI.

Pour les livraisons d’immeubles visées au 4 du I de l’article 278 sexies du CGI intervenant à compter du 1er janvier 2014, le délai durant lesquelles les conditions d’octroi du taux réduit de 5,5 % doivent être respectées est ramené à dix ans suivant la réalisation du fait générateur de l’opération. Par ailleurs, le complément d’impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année.

Toutefois, il est admis que le reversement du complément de taxe ne soit pas exigé dans les cas où les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat prévue au contrat en application de l’article R. 331-76-5-1 du CCH sont remplies, c’est-à-dire, conformément à l’article 4 de l’arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière, en cas de survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants :

– décès ;

– décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;

– mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;

Existe t’il un autre texte officiel qui précise bien que dans le cas d’un des critères, dans notre cas mobilité professionnelle, nous ne semble pas redevable de ce différentiel. Nous devons faire un dossier pour « défendre notre cas » auprès des impôts ?
Merci beaucoup.

Par : Marc

@ Chris : oui, il est facile de savoir en demandant au vendeur, car les clauses anti-spéculatives éventuelles doivent être annoncées (et cela dès le contrat de réservation en principe).

Par : Marc

@ Gael : l’alinéa 360 indique « …dans les cas où les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat prévue au contrat… », c’est à dire que les évènements pris en compte pour le différentiel de tva et la garantie de rachat sont les mêmes.

Par : Marc

@ Anne-Fleur : il ne faut pas confondre les conditions qui ouvrent droit à la garantie de rachat avec l’obligation de faire appel à cette garantie de rachat. Le législateur ne vous oblige pas à vous faire racheter votre logement par le vendeur, c’est seulement une faculté qui vous est offerte. Vous vous en servez ou pas. Ce qui ne change rien à la liste des évènements de la vie qui vous donnent ce droit.
C’est plus clair comme ça ? 🙂

Par : Marc

@ lpm : la mise en location, n’est pas l’objet du PSLA. Pour la revente, c’est clair. Pour la location, beaucoup moins. Regardez la réponse à Camille un peu plus haut dans les commentaires.

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