Si j’ai bien compris, nous pouvons donc vendre notre maison par nous même et ne pas devoir le différentiel de TVA car nous rentrons dans les critères ? Car il n’est pas stipulé clairement que le différentiel de TVA n’est pas du dans le cas d’un des critères sur le BOI ? Si nous joignons ce BOI aux impôts celà nous aidera ou existe y’il un autre texte que nous pourrions leur fournir ?
Merci
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Par : Anne-Fleur
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Par : Anne-Fleur
Sinon auprès de qui je pourrais me renseigner pour avoir « des arguments » ou « texte officiel » ?
Merci
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Par : Marc
@ Anne-Fleur : vous avez bien compris. Et le BOI est édité par les services fiscaux, donc c’est un peu comme dire à un guitariste qu’il doit gratter des cordes ! 😉
Ce qui ne veut pas dire que chaque agent des impôts connaisse ce texte, car le PSLA est quand même un dispositif à la fois complexe et marginal.
Mais si vous vous sentez une vocation de missionnaire, vous pouvez toujours écrire aux impôts ou questionner le notaire du programme. Avec un peu de chance, il saura vous renseigner ou même rédiger un rescrit fiscal pour vous (un questionnement écrit aux service des impôts pour obtenir une réponse opposable).
Hop ! 🙂
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Par : Kybooboo
Bonsoir,
Vraiment merci pour ce forum.
Dans le cadre d’un PSLA, si pendant la phase locative un couple non marié se sépare, pouvons-nous renoncer au contrat de location accession sans pénalité ?
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Par : Ayoub
Bonjour Marc,
il se peut que les questions aient déjà des réponses dans les commentaires précédents mais je me permets de les poser car je n’ai pas trouvé le commentaire correspondant.
Ces questions concernent le PTZ et les dépot de garantie notaire:
j’ai signer mon contrat location-accession en novembre 2017 (livraison juin 2018), le gel du droit au PTZ se fait automatiquement ou j’ai une demarche a effectuer?
Ensuite j’ai déposé une dépôt de garanti notaire de 2900 Euros, cette somme opère seulement pour la signature du contrat location-accession ou elle fait partie de mes frais de notaire lors de la levée d’option ?
Merci d’avance pour le temps que tu nous donne pour nous informer
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Par : Anne-fleur
Merci pour votre réponse. Dans les faits c’est plus compliqué. Les impôts viennent de nous appeler nous devons le différentiel. Nous sommes un peu perdue car nous comprenant pas pourquoi ? Ils nous disent qu’un autre texte s’appliquerait…
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Par : chris
Bonsoir Marc, me revoilà (dsl)
Je suis tjs en discussion concernant l’acquisition d’un appartement en PSLA.
Dans le financement de celui ci il y’aura très certainement un pret bancaire classique + le PTZ. Ma question concerne le PTZ.
Effectivement, j’ai sollicité un courtier qui m’informe que si je vends le bien avant une période de 6 ans, le PTZ se transforme en prêt classique avec taux d’intérêt du moment, donc j’aurais des intérêts à régulariser.
Qu’en pensez vous?
Je vous remercie par avance pour vos précieuses lumières!
Bonne soirée.
Cdt.
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Par : Marc
@ Kybooboo : vous aurez dépensé les frais du contrat de location accession pour rien (2 à 3000 euros) ; mais personne ne peut vous obliger à acheter ou vous reprocher de ne pas le faire.
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Par : Marc
@ Ayoub : le PTZ vient d’être prorogé jusqu’en 2021 en zones A, Abis et B1. Si vous êtes dans l’une de ces zones, le dispositif sera donc valide si vous demandez un financement avant fin 2021 ; et il n’y a pas de démarche à faire. Attention cependant, car si le principe de l’accès au PTZ sera bien ouvert, la réalité dépendra de certaines conditions du moment de la levée d’option (vos revenus, la composition du ménage, etc…) ; donc si vous gagnez beaucoup plus à ce moment là peut-être que vos ressources ne vous donneront plus droit au PTZ (mais vous n’en aurez alors plus besoin 🙂 ).
Pour les 2 900 euros, c’est l’ordre de grandeur des frais d’un contrat de location accession ; et il faudra payer encore une fois à peu près la même chose au moment de la levée d’option… Désolé !
@ Anne-Fleur : a priori je n’ai pas changé d’avis. Demandez aux impôts de vous fournir le texte sur lequel ils s’appuient, un peu de transparence ne fera pas de mal ! 😉
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Par : sarah
Bonjour Marc et merci infiniment pour cette mine d’informations. J’ai écumé internet et votre blog est le seul à être aussi complet.
J’ai cependant trois questions:
-je souhaite vendre mon appartement acheté en Psla. Dans le contrat,il est stipulé que le futur acheteur doit absolument en faire sa résidence principale. Est ce à dire qu’il bénéficiera à son tour de l’exonération de la taxe foncière ? Pourquoi l’acquéreur doit s’engager à faire du logement sa résidence principale ?
– avant dactiver la mise en vente du logement, doit on informer les impôts?
– la revente suite à mutation.est ce que c’est forcément une mutation forcée?
Merci d’avance pour votre reponse
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Par : Marie
Bonjour Marc, pour répondre à Anne-fleur, (si je peux me permettre car je suis un peu dans le même cas) il ne faut pas confondre le fait de rembourser la différence de TVA car on vend le bien avant la durée donnée dans le contrat (5,10 ou 15 ans) et le fait de la rembourser dans le cas d’une plus-value.
Il est techniquement INTERDIT d’effectuer une plus value sur la vente d’un bien en PSLA. Donc en gros:
Si elle revend avant les « 15 » ans du contrat pour la raison donnée: mobilité on est ok elle ne rembourse pas la différence de tva MAIS
Si elle revend avec une plus value, elle devra rembourser les « aides » perçues (donc la reduction de tva minorée de 10% a chaque année d’achat.) Donc il faut bien faire son calcul…. même si elle quitte le logement pour une raison valable mais qu’elle veux une plus-value elle devra obligatoirement rembourser la difference de TVA… SI elle vend juste au prix indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction elle n’aura rien à rembourser 🙂
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Par : Marc
@ Chris : c’est la réglementation du PTZ qu’il faut donc respecter et un petit lien peut vous intéresser : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22110 Bonne lecture !
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Par : Marc
@ Sarah : bouhhhh, c’est quoi ces questions à la Sherlock Holmes ? 🙂
– est-ce que votre acheteur bénéficiera de l’exonération de TFPB lui aussi, à votre suite ? Je ne crois pas, il me semble que l’exonération s’arrêtera au 1er Janvier suivant la mutation (vérifier auprès des impôts). Quant à savoir pourquoi il doit s’engager à en faire sa RP… peut-être y a-t-il une clause anti spéculative (émise par une collectivité qui aurait consenti initialement un avantage qui l’y oblige) ? Langue au chat.
– informer les impôts ? Bonne question : je n’ai pas la réponse. Quelques bribes d’avis personnel : pas d’obligation de les informer avant car quand on est propriétaire d’un logement PSLA on est pleinement propriétaire (sauf si clause anti spéculative à respecter, et se méfier des conséquences d’une vente sur le différentiel de TVA bien sûr). Par contre, il est sûrement de bonne politique de se rapprocher d’eux pour vérifier qu’ils ont bien la même analyse que vous du sujet.
– mutation : non, ce n’est pas une mutation forcée (si vous parlez bien des critères d’exonération du rbt du différentiel de TVA ?) ; il est simplement là question de mobilité professionnelle (même si elle est volontaire, donc) et d’une distance supérieure à 70 km. OK ? 🙂
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Par : Marc
@ Marie : un désaccord important avec votre commentaire : sauf clause anti-spéculative particulière, il est parfaitement possible de faire une plus-value en cas de revente de son logement PSLA.
Bien sûr, il y a assez souvent des clauses anti-spéculatives qu’il faut alors lire et respecter ; ce qui peut conduire à limiter le prix de revente ou à reverser parfois une partie de la plus-value à l’un des partenaires (vendeur ou collectivité). Chaque clause anti-spéculative est un cas particulier et relève des relations contractuelles, elle n’est pas définie par les règles nationales du PSLA.
Par ailleurs, il n’y a pas d’impôt sur les plus-values en cas de revente de résidence principale.
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Par : Chris
Merci Marc pour votre retour. J’avais déjà consulté le lien en question. Donc nous sommes d’accord que la réponse du courtier n’a pas l’air d’être en phase avec la législation en vigueur.
Le courtier doit revernir vers moi avec le texte de référence sur laquelle il appui sa réponse. Je ferais suivre l’info dès que j’ai son retour.
Je rebondis également sur le sujet d’Anne-Fleur, et ce fameux différentielle de TVA pour résumer si revente avec plus value obligation de s’acquitter de la différence de TVA même si aucune clause spéculative insérée? Les impôts, à priori se fixe sur un autre texte que le BOI mais ou peut on trouver cette info? Centre des impôts local?
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Par : Marc
@ Chris : non, il n’y a aucun lien entre différentiel de TVA et plus-value. Le différentiel de TVA est dû (si on n’est pas dans un des cas d’exonération prévus) sur la base du prix d’achat et avec un principe d’amortissement de 10 % par an (si revente au bout de 3 ans on doit 70 % du différentiel de tva). La plus-value éventuelle fait le bénéfice ou la perte du « PSLA iste » qui revend son logement PSLA, sauf à respecter le contenu de clauses anti-spéculatives potentiellement plus restrictives bien sûr.
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Par : SOPHIE
Bonjour Marc
Nous sommes sur le point de passer chez le notaire pour signer un PSLA. La clause anti-spéculative précise que nous devrons, en cas de revente avant 15 ans, donner priorité au promoteur qui pourra racheter le bien au prix de vente initial revalorisé selon indice de la conso de l’insee. Quid des travaux que nous comptions réaliser dans la maison qui est livrée brut (pas d’aménagement extérieur, pas de cuisine…) … cette clause est-elle négociable? Je souhaite faire préciser que le bien devra être revaloriser à hauteur des aménagements réalisés.
Lors de la réservation on nous a proposé d’acheter en direct (hors psla), nous perdions donc l’avantage TVA 5.5 mais cela nous libèrerait-il par ailleurs de la clause anti spéculative?
J’avous que sans vouloir faire une plus value je ne voudrais pas perdre de d’argent…
Merci
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Par : Chris
Bjs Marc, tout d’abord merci pour la réponse. Je viens de recevoir hier le contrat de réservation donc sa se précise.
Petite interrogation par rapport à celui-ci, effectivement, en ce qui concerne les frais de notaire sur le contrat il mentionne qu’il représente 4.5% du prix de vente.
Cela est-il forfaitaire et identique à toutes les ventes en VEFA? ou le taux est librement fixé en fonction de la commune ou de la région?
Merci d’avance et bon weekend!!
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Par : Marc
@ Sophie : intégrer le coût de vos aménagements au prix de vente initial pour le majorer n’est pas une obligation pour le vendeur ; car bien des fois ces aménagements ne sont pas une plus-value objective (ou pas suffisante), voire même parfois une moins-value potentielle quand les aménagements sont trop personnalisés (et donc susceptibles de déplaire au prochain acquéreur). Donc, ça se discute au cas par cas, mais le vendeur n’a aucune raison de prendre un risque sur ce type « d’à côtés ».
Acheter hors PSLA, avec TVA au taux normal, fait effectivement sauter la clause anti-spéculative le plus souvent, car quel est l’intérêt de prévoir une clause anti-spéculative quand l’acquéreur ne bénéficie plus d’aucun avantage ? Posez quand même la question au vendeur, au cas où la collectivité aurait participé financièrement à des travaux d’aménagement (par exemple) et souhaite le maintien de la clause même hors PSLA (peu probable mais on ne sait jamais…).
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Par : Marc
@ Chris : non, ce n’est pas forfaitaire, juste un ordre de grandeur, une provision. Les frais d’acte notarié sont dégressifs (il existe un barème officiel appliqué par les notaires) selon le prix de vente. Un logement de 300 000 euros aura ainsi un taux plus faible (en %) qu’un logement de 200 000, mais en euros ce sera plus cher bien sûr. Cela étant, ce taux de 4.5 % me paraît sensiblement surévalué. Parlez en au vendeur et demandez une évaluation des frais au notaire avec son accord, si c’est possible. 🙂
Et bon week-end aussi !
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