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Par : Marc

May 17, 2018, 10:21 am
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@ Thibaut : si le logement reste votre résidence principale, je ne vois pas comment vous disposeriez de moins de droits que n’importe quel autre locataire ou propriétaire. La réglementation PSLA n’aborde pas les nouveaux modes d’habiter comme air bnb. Dans le silence de la loi… et en restant raisonnable. 🙂

@ Jeanne : pour ceux d’avant 2014, c’est bien 15 ans (pendant les 5 premières années, pas d’abattement, on doit 100% ; et ensuite on doit 10% de moins par an pendant 10 ans). A partir des livraisons 2014 c’est 10 % d’abattement par an sur 10 ans. C’était bien la question ? 🙂

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Par : Jeanne

May 20, 2018, 12:33 pm
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Bonjour Marc,

Je reviens à ma question. Je ne suis rentrée dans le logement qu’en 2015, étant la deuxième locataire et je n’ai levé l’option d’achat qu’en 2016. Est-ce tout de même la règle des 15 ans qui s’appliquera pour moi (logement fini en 2013) ou la règle des 10 ans?
Je suis le cas particulier des deuxièmes locataires…
Merci pour votre réponse et le temps que vous accordez au site.

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Par : christine luccioni

May 22, 2018, 10:45 am
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bonjour marc ,ma fille se sépare ,elle est propriétaire d’une part de SCI (4 quatre personnes )dans la maison qui va etre en vente elle voudrai racheter un appt a un particulier dans un immeuble ancien ou dans du neuf. Peut elle le faire en location accession ?De plus elle a deux petites filles il lui faut donc minimum un f3 et avec ses revenus elle ne peut y accéder en location basique. Cela vaudrait il le coup ?

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Par : Marc

May 27, 2018, 1:37 am
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@ Jeanne : mon avis (qui ne vaut pas certitude absolue) est que, comme on parle de conditions qui « cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération, la personne qui a acquis le logement », il y a d’un côté les 15 ans après l’achèvement (puisque c’est depuis 2013 donc pour vous, avant le passage à 10 ans de 2014) et d’autre part la personne qui achète, dont on se moque a priori de savoir si c’est le 1er, le 2ème ou le 100ème occupant. Voilà mon opinion ; 2ème occupant ou pas, dans la mesure où l’achèvement a eu lieu en 2013, c’est l’ancienne règle qui trouve à s’appliquer.
Cela étant, si j’interprète mal, vous pouvez toujours prendre le temps d’interroger par écrit l’administration fiscale. A la faveur d’un malentendu ou si l’administration est généreuse… 😉

@ Christine : Double question ; si ses revenus sont inférieurs au plafond PSLA, oui, elle peut avoir droit au dispositif ; mais si je lis en creux votre question, c’est le problème inverse qui va se poser. Celui de sa solvabilité, car il y a une banque qui va étudier sa demande comme pour un crédit immobilier et les ressources vont être analysées ; or si elle a du mal pour trouver une location à cause de son niveau de ressources, elle trouvera sûrement porte close au niveau PSLA pour la même raison.

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Par : mans

June 11, 2018, 10:11 am
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Bonjour,

J’ai un PSLA. a partir de combien de temps peut on acheter ? peut-on acheter au bout du 1er mois ou faut il attendre la 1ere année ?

Merci Marc pour le temps que vous accordez au site

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Par : Marc

June 14, 2018, 9:12 am
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@ Mans : tiens, ça faisait longtemps qu’on ne m’avait pas posé la question ! 🙂
Retour en arrière… Le PSLA est un produit de location-accession, donc en principe on achète après une phase de location. Sinon, c’est juste de l’accession.
Donc, quand on achète tout de suite, on n’est pas dans l’esprit du produit, et il y a toujours – en théorie – un risque que les services fiscaux soient tentés de requalifier le dispositif (avec perte de tva préférentielle et d’exonération de taxe foncière). Simple fiction administrative ?
Pour autant, aucun texte ne fixe de délai minimal, donc ce n’est pas interdit au sens strict du terme.
En sens inverse, il n’est de toute façon – le plus souvent – pas matériellement possible d’acheter sans être locataire car le vendeur va avoir besoin d’obtenir l’agrément définitif de l’administration (et il doit déposer un dossier après l’achèvement pour cela).
En pratique, même quand on veut dégainer vite, il est donc rare de ne pas être locataire 3 ou 6 mois au moins.
Voili voilou ! 🙂

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Par : Marie

June 30, 2018, 7:06 am
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Bonjour Marc,

Je suis dans une situation délicate à savoir : j’ai acheté en PSLA + PTZ avec mon compagnon. Nous nous sommes pacsés mais malheureusement nous nous séparons. (D’où dissolution d’un pacs bientôt)
Il veut me laisser l’appartement or ça ne fait que 2 ans que nous y logeons (1 an en tant que propriétaire).
Nous avons acheté l’appartement pour 150000€.
Il nous reste 144000€ à rembourser.

Quelle serait la meilleure solution ? De reprendre son prêt et de rester dans l’appartement ? (Sa part de 75000€ PTZ compris) ou de revendre l’appartement malgré 2500€ de travaux (cuisine sol…) ?
Si je revends le montant des travaux ne sera pas pris en compte en net vendeur ? Je n’aurais plus mon PTZ si je rachète un bien toute seule ?
Je suis en plein désespoir merci d´avance pour une réponse…

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Par : Marc

June 30, 2018, 11:02 am
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@ Orane : ouf… ça fait beaucoup de questions en une seule fois !
Plutôt que de donner une seule réponse, je préfère essayer de vous aider à y voir clair par vous-même.
Avez-vous les moyens de rembourser seule le crédit du logement ? Si oui, vous avez donc le choix entre rester ou vendre. Si non, il faut vendre.
Si oui, ce logement est-il une bonne affaire (il vous plaît et vous ne trouveriez pas mieux ailleurs sur le marché) ? Alors, restez. Sinon, envisagez la vente.
Si vous décidez de vendre, regardez si vous pouvez revendre le logement en faisant une plus-value ou (si le prix du marché est plus bas) si vous pouvez exercer la faculté de rachat par le vendeur.
Le coût des travaux de 2500 euros fait partie de la valorisation de votre bien et du prix que vous pourrez en tirer sur une vente « libre » ; mais si vous voulez que ce soit le vendeur qui rachète, il n’a effectivement aucune obligation d’en tenir compte.
Pour le PTZ, vous connaissez sûrement déjà la réponse ; il ne faut pas avoir été propriétaire dans les 2 ans précédant l’offre de prêt : donc, soit pas de PTZ, soit on attend 2 ans pour avoir droit au PTZ.
Voilà ce que je peux vous dire : rien de magique, mais haut les cœurs ! Et un petit sourire ? 🙂

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Par : Vanhaesebrouck

July 8, 2018, 11:26 am
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Bonjour Marc, merci pour toutes ces informations.

Étant sur un projet de location accession, je me demandais lorsqu’on décide de revendre le bien ( apres 5 ans par exemple) comment est fixé le prix de revente ? Par le propriétaire? Par le réservant ? Rien n’est notifié à ce sujet dans mon contrat. Désolée si vous avez déjà répondu à ce genre de question.

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Par : Marc

July 10, 2018, 10:23 am
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@ Vanhaesebrouck : mince, je suis déjà fatigué… juste avec l’orthographe du nom ! 😉
S’il n’y a aucune contrainte spécifique dans votre contrat, vous pourrez donc vendre quand vous le souhaiterez ; mais il vous faudra alors respecter les règles du PSLA (dont le remboursement du différentiel de TVA) et lire le reste des commentaires si vous voulez en savoir plus ! (sujet déjà évoqué…)

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Par : Marc DERRIEN

July 20, 2018, 1:18 am
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bonjour Marc
je vous félicite pour cet article et la qualité des réponses faites aux demandeurs dont les questions sont parfois ultra pointues.
je vais en profiter pour vous en poser une.
je suis promoteur privé à la Réunion et vais faire ma 1ere opération PSLA. nous avons en plus des avantages fiscaux de droit commun une défiscalisation par crédit d’impôt de 35% dont les 3/4 sont retrocédés à l’acquéreur, ce qui représente une grosse somme.
ma banque rechigne à se lancer et à promettre de prêter aux accédants car elle craint la reprise du crédit d’impôt en cas de non respect par l’accédant de son obligation de résidence principale durant la 5 premières années (délai courant pour les obligations liées à la défiscalisation Outre mer)
elle craint dans ce cas que l’Etat ne se rembourse avant elle!
comment cela se passe-t-il en métropole ou la reprise du différentiel de Tva est opéré pendants 6 ans sauf exceptions ( cas dito garantie de rachat) ?
comment les banques appréhendent elles ce risque au regard de leur propre créance ?
merci d’avance

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Par : Marc

July 21, 2018, 6:15 am
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@ Marc Derrien : En métropole, il n’y a pas de crédit d’impôt. C’est juste le prix de vente du PSLA qui est en tva à 5.5 %. Et si le locataire accédant revend (en dehors des cas dérogatoires liés aux évènements de la vie), il va devoir rembourser le différentiel de TVA (celui-ci s’amortissant à hauteur de 10% par an sur 10 ans).
Et pour les banques, comme elles ont une hypothèque de 1er rang sur un prix et un prêt moins élevé que le prix du marché ou un cautionnement, leur créance est bien garantie… Sur le différentiel fiscal éventuel, c’est plus tard entre l’état et le locataire accédant vendeur et sans la banque.

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Par : Estarague Bernard

July 31, 2018, 12:33 pm
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Bonjour Marc,

Mon fils célibataire a signé chez le notaire (après levée d’option) en mai 2013 pour un logement PSLA type 3.
Aujourd’hui il vit en couple et a un premier enfant de 18 mois, ils souhaiteraient en avoir un 2ème enfant,
Ma question est : après le délai de 5 années (après levée d’option et signature chez le notaire soit mai 2013) peut il vendre ce type 3 pour un appartement plus grand pouvant accueillir 2 adultes et 2 enfants et comment doit il procéder ? (lettre recommandée au constructeur ?… *
Va t’il devoir payer le différentiel de la TVA ?

Merci de votre réponse très attendue

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Par : Marc

August 4, 2018, 12:58 am
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@ Bernard : bon, bon… (« caramels, esquimaux, chocolats » comme on disait au cinéma, il y a quelques dizaines d’années à l’entracte ! 😉 ).
Comme votre fils est a priori entré dans son logement en 2013 (avant 2014 donc), le délai de remboursement du différentiel est de 15 ans (5 ans sans amortissement, puis 10 % par an sur 10 ans).
Mais, bonne nouvelle, on s’en fout ! Puisque, comme nous l’indique notre copain, l’alinéa 360 http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP (lire la fin de cet alinéa), la naissance d’un enfant permet de s’affranchir du remboursement du différentiel de TVA lors de la revente. Donc, pas de tva due au titre de la réglementation nationale.
En revanche, pensez quand même à vérifier qu’il n’existe pas dans l’acte de vente des clauses dites anti spéculatives qui imposeraient des restrictions au droit de disposer ou des pénalités financières. On n’est jamais trop prudent… 🙂
Et hop !

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Par : Valou

August 18, 2018, 2:33 pm
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Bonjour,

Je viens de commencer les démarches pour accéder à un PLSA pour un T2. Si mon dossier est accepté la livraison de l’appartement est prévue en 2021 avec un an de location avant de l’acheter. D’où mes questions :
1) que se passe t-il si le PTZ n’existe plus en 2022 ?
2) est ce que le prêt proposé par la banque partenaire au moment de l’acceptation du dossier qui va avoir lieu fin 2018 sera toujours valable en 2022 lors de l’achat effectif après l’année de location ?
3) les taux d’intérêt sont bas en 2018 mais y a t-il une garantie qu’ils seront maintenus par la banque partenaire du promoteur en 2022 ?

Merci pour vos réponses

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Par : Marc

August 19, 2018, 1:04 am
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@ Valou : réponses simples à des questions simples:
1- rien. S’il n’y a plus de PTZ, il faudra faire sans, si vous pouvez (c.a.d. si vous êtes capable de faire face aux mensualités d’un montage financier sans PTZ). Sinon, vous ne pourrez pas et vous renoncerez à acheter.
2- non. Ils feront une nouvelle offre en fonction des taux du moment, éventuellement en allongeant la durée du prêt pour faire baisser la mensualité, si les taux ont augmenté. Vous pourrez aussi aller demander d’autres propositions de crédit ailleurs et recourir à un courtier le cas échéant.
3- non plus. A l’impossible nul n’est tenu et les banques travaillent avec les taux du marché à l’instant T.
Pour info, j’avais écrit un autre article sur le sujet du financement PSLA, il y a pratiquement 5 ans. Tout n’est peut-être plus d’actualité mais vous y comprendrez quelques principes de réponse à vos questionnements. Bonne lecture ! 🙂
http://www.lesmursontdesorteils.com/psla-financement-garanti

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Par : Estarague Bernard

August 21, 2018, 5:16 am
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Bonjour Marc,

Je vous sollicite à nouveau car j’ ai commis une erreur dans la date d’entrée il s’agit en fait de l’année 2016 (passage chez notaire pour la vente en mai 2016) et non 2013 !…
Je vous prie de m’en excuser est ce que dans ce cas votre réponse sera la même concernant l’exonération de la TVA sur une vente après 5 années soit en 2021 ( la naissance d’un enfant survenue la même année en novembre 2016) et un autre enfant à venir est prévu.

Mille excuses encore et merci de vos réponse claires et précises. Je vous en félicite !

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Par : Vincent

August 23, 2018, 7:03 am
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Bonjour Marc,

Félicitations pour la qualité de votre blog ainsi que les réponses apportées au fur et à mesure des années.
J’ai de nombreuses questions et je me permets de faire une projection de ce que nous imaginons.

En projection :
Ma compagne et moi voulons cumuler un PTZ et un PSLA.
Avec nos ressources de 2017, nous sommes dans la tranche mais plus avec celles de 2018. Deux questions : quelles sont les ressources prises en compte pour le PTZ et le PSLA ? et à quel moment déclencher le PTZ et le PSLA ?
Option 1 : Celles de N-2 à la date de l’acquisition du bien (donc à la 2ème phase auquel cas nous devrons être rapide pour l’acquisition car l’appartement est livré au 3ème trimestre 2020). Concernant l’option 1, quel est le délai à prévoir pour l’acquisition ?
Option 2 : ou bien celles de N-2 à la date de signature du contrat d’accession-location ?

J’ai pu lire qu’un contrat dans les commentaires avait été rendu caduque, je ne veux pas que cela nous arrive…

Ensuite, si nous arrivons à respecter les conditions de ressource, nous devons respecter le délai de 6 ans pour le PTZ et les différents délais pour le PSLA (10 ans et 15 ans ?)
Tout en sachant les délais du PSLA et du PTZ, nous décidons de partir au bout de 6 ans d’acquisition du bien (car heureux événement soit un bébé soit un mariage) et de le mettre en location, devrons-nous reverser le différentiel de TVA ? et concernent le PTZ est-ce qu’il sera toujours en cours ou devrons-nous le rembourser également ?
Concernant la Taxe Foncière nous devrons la payer ça semble clair.

Concernant le bien à mettre en location, il devra respecter les plafonds sociaux c’est bien ça ? soit les conditions de revenus des locataires ainsi q’un prix au m2 à respecter pour mise en location ?

D’avance merci 🙂 j’espère avoir été assez clair

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Par : Marc

August 25, 2018, 5:42 am
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@ Bernard : rien ne change par rapport à ma réponse précédente sauf qu’au lieu de 5 + 10 ans, c’est 10 ans tout de suite à raison de 10 % damortisssement par an dès l’origine.

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Par : Marc

August 25, 2018, 6:38 am
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@ Vincent : Le PTZ pour un logement livré en 2020 ? Vous verrez bien, mais personne ne peut garantir de manière absolue que le PTZ existera encore à ce moment là. Car la mise en place du financement, c’est au moment de la levée d’option et il faut faire à ce moment là avec les moyens et les règles qui seront en vigueur. C’est tout le problème du PSLA, le décalage entre la réservation et l’achat effectif.
Mais regardez sur ce point la réponse du 11 août 2017 faite à Clarisse.
La seule question qui me paraît pertinente est donc celle de l’entrée dans le « système PSLA », à savoir y est-on éligible ?
Et là, les ressources N-2 s’apprécient au moment du contrat de location accession (ou du contrat de réservation quand il y en a eu un avant).
Concernant la mise en location, le PSLA l’interdit puisque l’état consent des efforts (TVA et taxe foncière) pour que des ménages modestes puissent accéder à la propriété. Il n’entend pas faire ces efforts pour qu’ils se constituent un patrimoine locatif. Donc, on ne peut pas être en PSLA et faire une location. Donc on vend. Ou alors, on attend d’être sorti du dispositif PSLA, c’est à dire qu’au-delà des 10 ans, on est à la fois pleinement propriétaire et on ne doit plus aucun différentiel de TVA à l’état. Et pour la taxe foncière, on n’a plus droit à l’exonération au-delà des 15 ans (droit commun du PSLA) ou avant si on ne respecte plus les contraintes (comme mettre en location par exemple…).
Si vous avez un doute interrogez par écrit le notaire et demandez lui une réponse écrite.

Et si la question qui vous taraude, c’est : « et avant 10 ans, si je mets quand même le logement en location, il se passe quoi ? », je vous réponds : « essayez, vous verrez bien ! » et vous nous raconterez après ! 🙂
Logiquement, l’état devrait vous demander des comptes (TVA et taxe foncière au moins), et votre banquier aussi, suivant le non respect des règles du PTZ (à voir avec lui). Mais la vie…

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